Neue Fläche, neuer Wert: Warum Ihr Haus ab 2027 im Energieausweis schlechter aussehen kann

Ab dem 1. Januar 2027 rechnet der Energieausweis mit einer neuen Nutzfläche: der beheizten Nettoraumfläche nach DIN 277 statt der bisherigen Gebäudenutzfläche A_N. Der Kennwert ist Energie geteilt durch Fläche. Wird die Fläche kleiner, steigt der Wert in kWh pro m² und Jahr. Ihr Haus kann so eine Klasse schlechter aussehen, ohne dass sich ein Ziegel bewegt hat.

Stellen Sie sich zwei Siedlungshäuser in derselben Straße in Hannover vor. Gleiches Baujahr, gleicher Grundriss, gleiche Gasheizung.

Das eine bekommt 2026 seinen Energieausweis. Klasse E.

Das andere bekommt ihn 2027. Klasse F.

Niemand hat schlechter gebaut. Niemand heizt mehr. Geändert hat sich nur die Zahl unter dem Bruchstrich.

Ich bin Stephan Grosser, Immobilienexperte für Energieausweise, und begleite seit 2018 Eigentümer in Hannover und im Umland. Ich halte diese Änderung für einen Fehler. Sie macht den Energieausweis nach meiner Einschätzung teurer, schwerer vergleichbar und für Käufer verwirrender.

Und sie bindet Zeit von Fachleuten, die an echten Sanierungen besser eingesetzt wäre.

Warum, und warum der 31. Dezember 2026 für Sie zählt, zeige ich mit Zahlen.

Was ändert sich ab 2027 an der Fläche im Energieausweis?

Bis Ende 2026 rechnet der Ausweis für Wohngebäude mit der Gebäudenutzfläche A_N, abgeleitet aus dem beheizten Gebäudevolumen: A_N = 0,32 × V_e. Ab dem 1. Januar 2027 gilt nach § 3 Nr. 26 GModG die Nettoraumfläche nach DIN 277:2021-08, die beheizt oder gekühlt wird. Gemessen wird dann innen, Raum für Raum.

Die alte Fläche A_N war eine Rechengröße: beheiztes Volumen nach Außenmaßen mal 0,32, mit einer Korrektur für sehr hohe oder sehr niedrige Geschosse. Fertig. Das ließ sich aus Lageplan, Fotos und ein paar Angaben am Telefon sauber bestimmen.

Die neue Fläche ist eine gemessene Größe.

DIN 277 setzt die Nettoraumfläche aus drei Teilen zusammen: Nutzungsfläche, Technikfläche und Verkehrsfläche. Gemessen wird an den lichten Maßen zwischen den Wänden. Für den Energieausweis zählt davon nur, was beheizt oder gekühlt ist.

Merken Sie sich die letzte Zeile: Die Abkürzung gibt es nur für den Verbrauchsausweis. Dazu später mehr.

Wie viele Begriffe Fachleute dabei auseinanderhalten müssen, zeigt das Gesetz selbst. § 3 Nr. 26 spricht von der Nettoraumfläche nach DIN 277.

Die Klassentabelle in Anlage 10 spricht in ihrer Spaltenüberschrift von der Gebäudenutzfläche nach DIN/TS 18599:2025-10, die beheizt oder gekühlt wird. Wer Ausweise rechnet, legt künftig zwei Normen nebeneinander, bevor die erste Zahl steht.

Die Grenzen der Klassen bleiben dagegen, wie sie sind. A+ bis H, nach Endenergie, mit denselben Schwellen wie heute. Das ist gerade das Problem: gleiche Messlatte, anderer Maßstab.

Den Gesamtüberblick zur neuen Rechtslage finden Sie im Artikel GModG beschlossen: Was sich beim Energieausweis für Hannover ändert.

Warum sieht dasselbe Haus mit der neuen Fläche schlechter aus?

Weil der Kennwert ein Bruch ist: Energie pro Jahr geteilt durch Fläche. Bleibt die Energie gleich und schrumpft die Fläche, steigt der Wert. Als Faustformel gilt: neuer Kennwert = alter Kennwert × alte Fläche ÷ neue Fläche. Ist die neue Fläche 20 Prozent kleiner, steigt der Kennwert um 25 Prozent.

Rechnen wir ein Beispiel durch. Ein typisches Siedlungshaus, Baujahr 1958, wie es in Ricklingen, Kleefeld oder Misburg zu Hunderten steht. Die Zahlen sind ein Beispiel, kein echter Kundenfall.

• Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung: 110 m²
• beheiztes Bruttovolumen V_e: 470 m³
• Keller unbeheizt, Dachgeschoss ausgebaut und beheizt
• Endenergiebedarf: 23.000 kWh pro Jahr (Gas, ungedämmtes Dach, Fenster aus den Neunzigern)

Rechnung bis Ende 2026:

• A_N = 0,32 × 470 m³ = 150,4 m²
• Kennwert = 23.000 kWh ÷ 150,4 m² = 152,9 kWh/(m²·a), also Klasse E

Rechnung ab 2027, nur die Fläche getauscht:

• beheizte Nettoraumfläche (Annahme): 120 m²
• Kennwert = 23.000 kWh ÷ 120 m² = 191,7 kWh/(m²·a), also Klasse F, knapp vor G

Die 120 m² orientieren sich an einer Auswertung, nach der A_N bei Einfamilienhäusern im Mittel etwa 25 bis 27 Prozent größer war als die dort betrachtete Energiebezugsfläche. Eine amtliche Umrechnung gibt es nicht.

Dasselbe Haus. Dieselben 23.000 Kilowattstunden. Dieselbe Gasrechnung. Eine Klasse schlechter.

Wie stark der Effekt wirkt, hängt bei gleicher Energie allein davon ab, wie viel Fläche verloren geht:

Zur Ehrlichkeit gehört: Ab 2027 ändert sich auch die Rechennorm, und die DIN/TS 18599:2025-10 kann den Energiebedarf selbst etwas anders ausrechnen. In welche Richtung, lässt sich nicht für jedes Haus seriös sagen. Mein Beispiel zeigt bewusst nur den reinen Flächeneffekt.

Welche Häuser in Hannover trifft der Flächenwechsel besonders?

Nach unserer Einschätzung vor allem Einfamilien-, Siedlungs- und Reihenhäuser. Eine Auswertung fand A_N bei Einfamilienhäusern im Mittel 25 bis 27 Prozent größer als die betrachtete Energiebezugsfläche, bei Mehrfamilienhäusern 15 bis 20 Prozent. In Hannover stammen laut Zensus 2022 rund 70 Prozent der Gebäude mit Wohnraum aus der Zeit vor 1979.

Hannover ist eine Stadt der Nachkriegsjahre. Laut Zensus-Auswertung der Statistikstelle der Landeshauptstadt wurden 46,4 Prozent der Gebäude mit Wohnraum zwischen 1949 und 1978 errichtet. Genau um diese Häuser geht es.

Das Siedlungshaus der 1950er und 1960er Jahre. Anderthalb Geschosse, steiles Satteldach, oft später ausgebaut. Genau hier gehen Volumen und Raumfläche weit auseinander.

Ist das Dach ausgebaut, steckt es voll im beheizten Volumen. Bei der Nettoraumfläche zählt nur, was innen als beheizter Raum gemessen wird. Wände, Kamin, Treppenloch und Abseiten hinter dem Kniestock fallen heraus.

Mehr zu diesen Häusern steht im Artikel über den Energieausweis für Nachkriegs- und 50er-Jahre-Häuser in Hannover.

Das Reihenhaus in Bemerode oder Groß-Buchholz. Schmale Grundrisse, viel Treppe. Und die Frage: Ist der Kellerraum mit dem Heizkörper beheizt oder nicht?

Das Gründerzeithaus in der List und in Linden. Hohe Decken, dicke Ziegelwände, Treppenhaus im Kern. Für Geschosse über drei Meter kennt die alte Regel schon heute eine Korrektur der A_N.

Wie stark der Wechsel hier wirkt, hängt an Wandstärke, Treppenhaus und Dachgeschoss. Sicher ist: Es wird aufwendiger.

Ist das Treppenhaus beheizt? Gehört das ausgebaute Dachgeschoss dazu, der Trockenboden daneben nicht? Mehr zum Altbau steht im Ratgeber Energieausweis fürs Gründerzeithaus in Hannover.

Zusätzlich verwirrend: Die Wohnflächenverordnung zählt Flächen unter Dachschrägen zwischen einem und zwei Metern Höhe nur zur Hälfte, unter einem Meter gar nicht. DIN 277 gewichtet nicht nach Raumhöhe.

Ein Haus hat damit drei Flächen: Wohnfläche, alte A_N, neue Nettoraumfläche.

Ein Käufer kennt davon genau eine. Die Wohnfläche aus dem Exposé.

Warum lassen sich alte und neue Energieausweise kaum noch vergleichen?

Weil sie sich auf verschiedene Flächen und verschiedene Rechennormen beziehen. Ein Ausweis von 2026 teilt durch A_N, einer von 2027 durch die beheizte Nettoraumfläche. Beide dürfen bis zu zehn Jahre nebeneinander am Markt stehen. Wer nur auf Klasse und Kennwert schaut, vergleicht zwei verschiedene Maßstäbe.

Ab 2027 sind in Hannover zwei Generationen von Energieausweisen gleichzeitig im Umlauf, bis etwa 2036.

Ein Kaufinteressent sieht zwei Häuser in Kirchrode: Ausweis von 2025 mit Klasse E, Ausweis von 2027 mit Klasse F. Er hält das zweite für schlechter und verhandelt am Preis. Vielleicht zu Unrecht.

Der Ausweis soll nach § 79 GModG einen „überschlägigen Vergleich von Gebäuden ermöglichen“. Genau den erschwert die neue Fläche für die nächsten zehn Jahre.

Jörg Wagner hat in der Diskussion unter dem LinkedIn-Beitrag von Lars Klitzke sinngemäß angemerkt, die neue Bezugsfläche verschiebe Kennwerte rein rechnerisch und werde Eigentümer verwirren.

Ein Lichtblick: Neue Ausweise müssen nach § 85 Abs. 1 Nr. 23 GModG zusätzlich die Primär- und Endenergie absolut in Megawattstunden nennen. Diese Zahl hängt an keiner Fläche.

Für einen fairen Vergleich ist sie besser als jede Klasse. Mein Rat an Käufer ab 2027: erst das Ausstellungsdatum ansehen, dann die Megawattstunden, dann die Klasse.

Sie wollen den Energieausweis noch nach heutigem Recht? Ihr Bedarfsausweis wird von einem DIBt-registrierten Partner-Aussteller erstellt und trägt eine gültige Registriernummer. Daten telefonisch oder per Foto, Best-Case-Optimierung, Festpreis: Einfamilienhaus 299 Euro, ab zwei Wohnungen 399 Euro. 24 Stunden nach vollständigen Angaben liegt er bei Ihnen. Energieausweis bestellen oder anrufen: 0152 060 777 67.

Was kostet die neue Fläche, wenn keine Pläne da sind?

Wer keine bemaßten Grundrisse hat, braucht künftig Raummaße für jeden beheizten Raum. Eine Pauschale aus der Wohnfläche erlaubt das Gesetz nur beim Verbrauchsausweis, nicht beim Bedarfsausweis. Anbieter nennen für ein Aufmaß beim Einfamilienhaus etwa 300 bis 600 Euro, per Laser 450 bis 900 Euro und mehr. Das kann mehr sein als heute der ganze Ausweis.

Hier liegt der Kern meiner Kritik.

Für den Verbrauchsausweis hat der Gesetzgeber eine Abkürzung eingebaut. Ist die Nutzfläche unbekannt, darf sie nach § 82 Abs. 2 GModG pauschal mit dem 1,2-fachen der Wohnfläche angesetzt werden, bei bis zu zwei Wohnungen mit beheiztem Keller mit dem 1,35-fachen, plus Hinweis im Ausweis.

Für den Bedarfsausweis gibt es diese Abkürzung nicht.

Ausgerechnet der Ausweis, der das Gebäude bewertet statt das Heizverhalten der Bewohner, bekommt den höheren Aufwand. Das bessere Produkt wird teurer gemacht.

Ich empfehle trotzdem weiter ausschließlich den Bedarfsausweis. Aber ich halte es für falsch, dass ihn das Gesetz komplizierter macht als seinen schwächeren Bruder.

Die Unterlagen, die ich in Hannover sehe, sind selten vollständig: Bauzeichnungen von 1958, die den Dachausbau von 1985 nicht kennen. Exposé-Grundrisse ohne Maße. Geerbte Häuser ganz ohne Papiere.

Bisher reichten in solchen Fällen Wohnfläche, Fotos und ein Telefonat. Ab 2027 muss jemand die beheizten Räume innen erfassen.

Entweder Sie messen selbst mit Zollstock oder Laser und schicken eine Skizze. Oder Sie besorgen die Bauakte bei der Landeshauptstadt. Oder Sie beauftragen ein Aufmaß.

Anbieter nennen für ein Handaufmaß eines Hauses mit rund 150 m² etwa 300 bis 600 Euro, für ein Laseraufmaß 450 bis 900 Euro, bei größerem Umfang über 1.000 Euro. Das sind Preisbeispiele, keine Gebührenordnung.

Die Größenordnung ist trotzdem klar: Die Flächenermittlung allein kann teurer werden als heute ein kompletter Bedarfsausweis bei mir.

Dazu kommt die Arbeit der Aussteller: Raum für Raum prüfen, ob er beheizt ist und ob der Abstellraum unter der Treppe zur Verkehrsfläche oder zur Nutzungsfläche gehört. Das ist Fleißarbeit.

Sie spart keine einzige Kilowattstunde.

Der Normenkontrollrat hat in seiner Stellungnahme zum Gesetzentwurf geschrieben, der Umstellungsaufwand für die neuen Berechnungen, unter anderem für das Ausstellen der Energieausweise, werde „deutlich höher ausfallen“. Der Entwurf hatte für die Softwareanpassung 380 Euro je Büro veranschlagt und davon nur die Hälfte als Umstellungsaufwand gezählt: gerade einmal 190 Euro. Wir rechnen damit, dass der Aufwand und damit die Preise für Energieausweise am Markt steigen.

Warum halten wir die neue Fläche für den falschen Weg?

Weil sie Geld und Fachkraft in Rechenarbeit lenkt statt in Sanierung. Das Haus verbraucht durch eine andere Fläche keine Kilowattstunde weniger. Der Käufer bekommt eine schlechtere Klasse, der Eigentümer eine höhere Rechnung, der Fachmann mehr Messarbeit. So werden Bauen und Wohnen noch teurer, ohne dass das Klima etwas davon hat.

Ich will fair bleiben. Eine gemessene Fläche ist nachvollziehbarer als eine aus dem Volumen abgeleitete. Das ist ein echtes Argument.

Vieles im neuen Ausweisrecht geht außerdem auf die EU-Gebäuderichtlinie 2024/1275 zurück. Der Normenkontrollrat sah in seiner Stellungnahme zum Gesetzentwurf keine Übererfüllung durch Deutschland.

Das ändert nichts an der Rechnung, die am Ende bei Ihnen landet.

Martin Bach nannte das Ganze in der Diskussion unter dem Beitrag von Lars Klitzke auf LinkedIn eine „spannende (und kostentreibende) Umstellung“. Klitzke selbst, der die neuen Angaben für aussagekräftiger hält, antwortete: „dies wird wohl so werden“.

Stefan Fenster brachte es sinngemäß auf den Punkt: wieder ein kleiner Posten, der etwas akademisch besser macht und mehr kostet. Und am Ende muss es einer bezahlen, ob er es braucht oder nicht.

Dieser eine sind Sie.

Was mich am meisten ärgert: Die Fachleute, die künftig Flure und Abseiten vermessen, fehlen anderswo.

In derselben Zeit könnten sie einen Sanierungsfahrplan durchrechnen oder einem Eigentümer in Linden zeigen, ob sich die Dämmung der obersten Geschossdecke lohnt. Das spart echte Energie. Eine genauere Fläche spart keine.

Was würden wir anders machen?

Wir würden den Bedarfsausweis entlasten statt belasten: eine amtliche Pauschale aus der Wohnfläche auch für den Bedarfsausweis, ein klarer Hinweis auf die geänderte Fläche im neuen Muster und die absolute Energie in Megawattstunden als Hauptzahl. Und den Stichtag erst dann, wenn Muster und Software fertig sind.

Kritik ohne Vorschlag ist billig. Deshalb hier vier konkrete Ideen.

1. Die Pauschale für beide Ausweisarten. Was beim Verbrauchsausweis mit Hinweis erlaubt ist, sollte auch beim Bedarfsausweis gehen. Wer keine bemaßten Pläne hat, nimmt die Wohnfläche mal Faktor und bekommt einen Vermerk.

Kein Aufmaß, kein Zusatzposten.

2. Ehrlich vergleichbar machen. Jeder neue Ausweis sollte gut sichtbar sagen: Dieser Kennwert bezieht sich auf eine andere Fläche als Ausweise bis 2026.

Und die Megawattstunden gehören groß auf die erste Seite. Das kostet eine Zeile und erspart tausenden Käufern einen Fehlschluss.

3. Kein Stichtag ohne Werkzeug. Die neuen amtlichen Muster waren Anfang Oktober 2026 noch nicht im Bundesanzeiger veröffentlicht, die Softwarehersteller warten darauf. Ein Stichtag ohne fertiges Werkzeug trifft am Ende die Eigentümer, die im Januar verkaufen wollen.

4. Das gesparte Geld in die Sanierung. Jeder Euro, der nicht in die Vermessung von Treppenhäusern fließt, kann in ein gedämmtes Dach fließen.

Bis jemand diese Vorschläge aufgreift, gilt das Gesetz, wie es ist.

Lohnt es sich, den Energieausweis noch 2026 zu bestellen?

Ja, wenn in den nächsten Jahren ein Verkauf oder eine Vermietung denkbar ist. Ein bis 31.12.2026 ausgestellter Ausweis gilt nach § 79 GModG zehn Jahre und rechnet mit der bisherigen Fläche A_N. Den Mehraufwand ab 2027 braucht er nicht. Sanierungspflichten ändert er nicht, er betrifft nur den Ausweis selbst.

Eine Übergangsfrist für Neuausstellungen gibt es nicht. Am 31. Dezember 2026 gilt das bisherige Recht, am 1. Januar 2027 das neue. Ein vorher ausgestellter Ausweis bleibt zehn Jahre gültig, niemand muss ihn umschreiben lassen.

Für Sie heißt das konkret:

Was ich Ihnen nicht verspreche: Ein Ausweis von 2026 schützt nicht vor gesetzlichen Pflichten am Gebäude. Für Nichtwohngebäude gelten die Renovierungsanforderungen nach §§ 40 und 41 GModG unabhängig davon, wann der Ausweis ausgestellt wurde. Und nach einer größeren Änderung am Gebäude kann nach § 80 Abs. 2 GModG ein neuer Ausweis fällig werden.

Was ich Ihnen verspreche: Ihr Ausweis wird nach geltendem Recht sauber gerechnet, mit Best-Case-Optimierung. Ich nutze jeden belegten Sanierungsschritt, damit Ihr Haus die Klasse bekommt, die es verdient. Die Daten nehmen wir telefonisch und per Foto auf.

Das Gesetz erlaubt ausdrücklich, dass sich der Aussteller geeignete Bildaufnahmen des Gebäudes zur Verfügung stellen lässt, und daran ändert sich auch ab 2027 nichts (§ 83 Abs. 1 GModG).

Lieber auf Papier? Dann können Sie das Bestellformular herunterladen oder per E-Mail erhalten, ausfüllen und mir zurückschicken.

Welche Fehler sehe ich bei der Flächenfrage am häufigsten?

Die drei häufigsten: Wohnfläche und Energieausweis-Fläche verwechseln, alte und neue Ausweise direkt vergleichen und auf 2027 warten, weil man sich einen „besseren“ Ausweis erhofft. Wer weiß, auf welche Fläche sich der Kennwert bezieht, liest den Ausweis richtig und trifft beim Verkauf die bessere Entscheidung.

„Im Ausweis steht die falsche Fläche, mein Haus hat doch nur 110 m².“ Die Fläche im Ausweis war nie die Wohnfläche. Bis 2026 ist sie meist größer, weil sie aus dem Volumen kommt, ab 2027 ist es wieder eine andere. Beides ist korrekt, nur eben nicht die Zahl aus dem Exposé.

„Der Nachbar hat Klasse E, ich habe F, also ist mein Haus schlechter.“ Erst auf das Ausstellungsdatum schauen. Ab 2027 vergleichen Sie womöglich zwei Maßstäbe. Welche Klasse was bedeutet, erkläre ich im Ratgeber Energieklassen A+ bis H verstehen.

„Ich warte auf die neuen Regeln, dann wird es genauer.“ Nach unserer Einschätzung wird es für Ihr Haus eher nicht besser, dafür aufwendiger. Warten bringt nichts.

Was heißt das jetzt für Sie?

Ab 2027 misst der Energieausweis Ihr Haus mit einer anderen Fläche. Bei vielen Häusern in Hannover dürfte der Kennwert dadurch nach unserer Einschätzung steigen, ohne dass sich am Gebäude etwas ändert. Der Aufwand wächst, die Vergleichbarkeit sinkt. Wer 2026 bestellt, bekommt einen Ausweis nach bisherigem Recht, der zehn Jahre gilt.

Ich bin für Energieeffizienz und für ehrliche Zahlen. Aber eine neue Fläche ist keine Sanierung. Ein Siedlungshaus in Hannover wird 2027 nicht schlechter, nur weil sich die Rechenregel ändert.

Wenn Sie in den nächsten Jahren verkaufen oder vermieten könnten, sichern Sie sich jetzt den Ausweis nach heutigem Recht: Energieausweis bestellen, Bedarfsausweis zum Festpreis, Einfamilienhaus 299 Euro, ab zwei Wohnungen 399 Euro, 24 Stunden nach vollständigen Angaben bei Ihnen. Alle Leistungen für Wohnhäuser finden Sie unter Energieausweise für Wohngebäude. Lieber reden? 0152 060 777 67, auch per WhatsApp.

Das Video zum Artikel

6:28 Video · Eigentümer und Verkäufer in Hannover

Energieausweis 2027: neue Fläche, neuer Wert

Gleiches Haus, andere Fläche, anderer Kennwert: Ab 2027 rechnet der Energieausweis mit der Nutzfläche nach DIN 277. Was das für Hannoveraner Eigentümer bedeutet. Video ansehen →