Energieausweis für die Eigentumswohnung: Wer ihn beim Verkauf braucht

Einen Energieausweis für die Eigentumswohnung allein gibt es nicht. Er gilt immer fürs ganze Gebäude und wird meist von der Eigentümergemeinschaft über den Hausverwalter besorgt. Vorlegen müssen ihn beim Verkauf aber Sie, so verlangt es das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz). Den Bedarfsausweis fürs Mehrfamilienhaus erstelle ich für 399 Euro Festpreis.

Stellen Sie sich vor: Sie wollen Ihre Zweizimmerwohnung in der List verkaufen.

Der Makler fragt nach dem Energieausweis. Sie suchen online nach einem Ausweis „für die Wohnung“.

Sie werden keinen finden. Und das ist eine gute Nachricht.

Das überrascht viele Wohnungseigentümer in Hannover, ob in der List, in der Südstadt oder in Linden. Sie suchen ein Dokument für ihre 68 Quadratmeter. Gemeint ist aber das ganze Haus.

Meine These für diesen Artikel ist kurz: Der Ausweis gehört dem Haus. Die Pflicht gehört Ihnen.

Wer diese zwei Sätze verstanden hat, verkauft entspannter.

Ich bin Stephan Grosser, DIBt-registrierter Aussteller, und erstelle seit 2018 Energieausweise für Wohngebäude in Hannover und dem Umland. Das Spektrum reicht vom Gründerzeithaus in Linden bis zum Wohnblock aus den 1960er-Jahren.

In diesem Artikel erfahren Sie:

• warum es keinen Ausweis nur für Ihre Wohnung gibt,
• wer in der WEG den Ausweis besorgt und wer ihn vorlegen muss,
• welcher Ausweis 2026 gilt und was sich ab 1. Januar 2027 ändert,
• was der Ausweis pro Wohnung kostet,
• welche Unterlagen Sie vom Verwalter brauchen und welche Fehler Sie vermeiden.

Inhalt

1. Gilt der Energieausweis für meine Wohnung oder das ganze Haus?
2. Wer muss den Energieausweis in der WEG besorgen?
3. Muss ich beim Verkauf meiner Eigentumswohnung einen Energieausweis vorlegen?
4. Welchen Energieausweis bekommt ein Mehrfamilienhaus in Hannover?
5. Was kostet der Energieausweis pro Wohnung?
6. Welche Unterlagen brauche ich vom Verwalter?
7. Welche Fehler kosten Wohnungsverkäufer Zeit und Geld?
8. Welche Fragen stellen Wohnungseigentümer am häufigsten?
9. Fazit: Was sollten Sie jetzt tun?

Gilt der Energieausweis für meine Wohnung oder das ganze Haus?

Für das ganze Haus. Der Energieausweis bewertet die energetische Qualität des gesamten Gebäudes, also Dämmung, Fenster, Dach und Heizung. Eine einzelne Wohnung lässt sich energetisch nicht isoliert bewerten, weil sie Teil der gemeinsamen Gebäudehülle ist. Deshalb bekommt ein Wohnhaus einen Ausweis, nicht jede Wohnung einen eigenen.

Das hat einen praktischen Grund.

Ihre Wohnung teilt sich Wände, Decken, Fassade und meist eine gemeinsame Heizzentrale mit den anderen Einheiten. Diese Bauteile gehören zum Gemeinschaftseigentum.

Ein Ausweis nur für Ihre Wohnung müsste diese geteilten Bauteile künstlich herauslösen. Das GModG sieht das nicht vor.

Fragen Sie sich kurz: Wem gehört die Fassade? Eben. Nicht Ihnen allein.

Das gilt auch dann, wenn jede Wohnung ihre eigene Gasetagenheizung hat, wie in vielen Hannoveraner Altbauten. Der Ausweis bewertet dann alle Geräte zusammen als Anlagentechnik des Hauses.

Eine Ausnahme betrifft gemischt genutzte Häuser, etwa mit Laden oder Praxis im Erdgeschoss. Bis 31.12.2026 werden Wohn- und Gewerbeteil nach § 106 GModG getrennt behandelt, wenn der gewerbliche Anteil erheblich ist (über 10 Prozent der Nutzfläche) und sich Nutzung und Technik wesentlich unterscheiden. Ab 2027 entfällt diese Trennungsregel im Gesetz, eingeordnet wird dann nach der überwiegenden Nutzung.

Für Sie heißt das: Sie bekommen keinen eigenen Ausweis, Sie nutzen den Ausweis der Gemeinschaft. Wie ein Mehrfamilienhaus-Ausweis genau entsteht, lesen Sie im Artikel Energieausweis fürs Mehrfamilienhaus in Hannover.

Wer muss den Energieausweis in der WEG besorgen?

In der Regel die Eigentümergemeinschaft, organisiert durch den Hausverwalter, weil der Ausweis das Gemeinschaftseigentum betrifft. Die Kosten trägt dann die Gemeinschaft, üblicherweise nach Miteigentumsanteilen. Die gesetzliche Vorlagepflicht beim Verkauf liegt trotzdem bei Ihnen. Wartet die WEG zu lange, können Sie den Ausweis fürs Gebäude auch selbst beauftragen.

So läuft es meistens ab.

Eine Wohnung soll verkauft oder neu vermietet werden. Der Verwalter prüft, ob ein gültiger Ausweis existiert. Fehlt er, beschafft er ihn und legt die Kosten auf alle Miteigentümer um.

In einer kleinen WEG ohne professionellen Verwalter übernimmt das oft ein Eigentümer stellvertretend für alle. Auch das ist zulässig, solange der Ausweis am Ende fürs ganze Gebäude gilt.

Und wenn die Gemeinschaft langsam ist? Dann warten Sie nicht auf die nächste Eigentümerversammlung. Sie können den Ausweis selbst beauftragen und zahlen ihn dann selbst. Die Gebäudedaten holen Sie beim Verwalter.

Ein Tipp aus meiner Praxis: Fragen Sie den Verwalter frühzeitig, ob ein gültiger Ausweis existiert und wann er ausgestellt wurde. Läuft er in den nächsten Monaten ab, sollte die WEG rechtzeitig einen neuen beauftragen, bevor der erste Verkauf ansteht.

Noch einfacher: Setzen Sie den Energieausweis als Punkt auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung. Ein Beschluss, und das Thema ist für zehn Jahre erledigt.

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Muss ich beim Verkauf meiner Eigentumswohnung einen Energieausweis vorlegen?

Ja. Als Verkäufer legen Sie den Ausweis des Gebäudes spätestens bei der Besichtigung vor. Findet keine Besichtigung statt, legen Sie ihn unverzüglich vor, spätestens auf Aufforderung des Interessenten. Nach Vertragsschluss übergeben Sie ihn unverzüglich an den Käufer (§ 80 Abs. 4 GModG). Fehlt der Ausweis, ist ein Bußgeld bis 10.000 Euro möglich (§ 108 GModG).

Das Gesetz nennt die Eigentumswohnung sogar ausdrücklich:

„Soll ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück, ein grundstücksgleiches Recht an einem bebauten Grundstück oder Wohnungs- oder Teileigentum verkauft werden, hat der Verkäufer dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon […] vorzulegen.“ § 80 Abs. 4 Satz 1 GModG

Viele Wohnungseigentümer glauben, die Pflicht treffe nur die WEG oder den Verwalter.

Das stimmt nicht.

Die WEG besorgt den Ausweis. Vorlegen und übergeben müssen Sie ihn. Wer verkauft, ist verantwortlich.

Wer seine Wohnung vermietet, hat dieselbe Pflicht gegenüber Mietinteressenten. Ab 1. Januar 2027 kommt ein neuer Anlass hinzu: Auch bei der Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags ist der Ausweis dann vorzulegen.

Welche Werte gehören in die Wohnungsanzeige?

Inserieren Sie in einem kommerziellen Medium, also auf einem Immobilienportal oder in der Zeitung, und liegt der Ausweis bei Aufgabe der Anzeige vor, müssen seine Kennwerte hinein (§ 87 GModG). Es zählt das Medium, nicht ob Sie privat oder gewerblich verkaufen.

Für Ausweise, die vor 2027 ausgestellt wurden, bleiben nach § 112 GModG die bisherigen Anzeigenangaben maßgeblich.

Fehlen die Pflichtangaben, ist ein Bußgeld bis 10.000 Euro möglich. In der Praxis ist das größere Risiko aber die wettbewerbsrechtliche Abmahnung, die vor allem Makler trifft. Details dazu stehen im Artikel zur Energieausweis-Pflicht für Eigentümer in Hannover.

Warum schaut der Käufer so genau hin?

Weil er eine Wohnung in genau diesem Gebäude kauft. Eine schlechte Klasse liefert ihm ein Argument für einen Preisnachlass.

Laut Immobilienmarktbericht 2026 der Wirtschaftsförderung Hannover kosten neu gebaute Eigentumswohnungen in Hannover im Schnitt rund 5.300 Euro pro Quadratmeter, in der Spitze rund 6.500 Euro.

Wer solche Summen bewegt, liest die Energiekennwerte genau. Auch im Bestand.

Welchen Energieausweis bekommt ein Mehrfamilienhaus in Hannover?

Bis 31.12.2026 entscheidet das Gesetz mit: Häuser mit bis zu vier Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 brauchen einen Bedarfsausweis, wenn sie nicht das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 erreichen. Größere Häuser haben die Wahl. Ab 2027 haben alle Bestandswohngebäude die Wahl. Ich erstelle für Wohnhäuser ausschließlich den Bedarfsausweis, 399 Euro Festpreis.

Was ist eigentlich der Unterschied?

Der Verbrauchsausweis rechnet aus dem, was im Haus verheizt wurde. Bis Ende 2026 nach den Abrechnungen aus 36 zusammenhängenden Monaten. Ab 2027 wird der Verbrauch jährlich und nach Energieträgern getrennt über zwei Jahre erfasst, und das nur noch für Gebäude, die ausschließlich Wohnzwecken dienen.

In einem Haus mit vielen Parteien mittelt sich das Heizverhalten. Deshalb ist der Verbrauchsausweis dort brauchbarer als beim Einfamilienhaus.

Trotzdem sagt er nichts über Dämmung, Fenster oder Heizung. Er misst die Bewohner mit, nicht nur das Haus.

Der Bedarfsausweis rechnet das Gebäude selbst. Wände, Dach, Fenster, Anlagentechnik. Er liefert dazu Modernisierungsempfehlungen nach § 84 GModG, mit denen eine WEG ihre nächsten Beschlüsse planen kann.

Der zweite Vorteil ist die Best-Case-Optimierung. Bei der Bedarfsberechnung prüfe ich alle zulässigen Ansätze, damit Ihr Gebäude die bestmögliche realistische Einstufung erreicht, ohne dass die WEG sanieren muss. Oft macht das eine ganze Effizienzklasse aus, und davon profitieren alle Eigentümer beim Verkauf.

Zwei Dinge bleiben ab 2027 gleich. Wohngebäude behalten die Klassen A+ bis H, die neue Skala A bis G gilt nur für Nichtwohngebäude. Und eine Sanierungspflicht wegen Klasse F oder G gibt es für Wohngebäude nicht.

Ein Hinweis für Altbauten in der List, der Südstadt und in Linden: Manche Gründerzeithäuser dort sind Baudenkmal. Bis 31.12.2026 brauchen Baudenkmäler keinen Ausweis. Die Ausnahme hängt am Denkmalstatus selbst. Ab 1. Januar 2027 fällt sie weg. Wer 2027 verkauft, braucht dann auch für das Denkmal einen Ausweis.

Was kostet der Energieausweis pro Wohnung?

Der Bedarfsausweis fürs ganze Mehrfamilienhaus kostet bei mir 399 Euro Festpreis, unabhängig von der Zahl der Wohnungen. Umgelegt auf die Eigentümer bleibt pro Wohnung ein Bruchteil: bei sechs Wohnungen rechnerisch ein Sechstel des Festpreises, bei zwölf Wohnungen ein Zwölftel. Der Ausweis ist zehn Jahre gültig.

Die Anteile pro Wohnung gelten bei gleichen Anteilen. Tatsächlich verteilt die WEG nach ihrem Schlüssel, meist nach Miteigentumsanteilen.

Rechnen Sie selbst: 399 Euro, verteilt auf zehn Jahre und alle Eigentümer.

Dagegen steht ein Bußgeldrisiko von bis zu 10.000 Euro. Und ein Käufer, der beim Notar fragt, warum der Ausweis fehlt.

Welche Unterlagen brauche ich vom Verwalter?

Für den Bedarfsausweis brauche ich Baujahr, Wohnfläche, Zahl der Wohnungen, Angaben zur Heizung und alle Sanierungen mit Jahr. Ideal sind Grundrisse und Fotos von Fassade, Dach, Fenstern und Heizung. Alles läuft telefonisch oder per Foto. Das einzige Vor-Ort-Element ist eine kostenlose Sichtprüfung von außen.

In der WEG liegen die Daten meist beim Verwalter. Er kennt die Heizkostenabrechnung und weiß, wann Fenster, Dach oder Heizung erneuert wurden.

Diese Liste deckt fast jeden Fall ab:

1. Baujahr oder Jahr des Bauantrags
2. Wohnfläche des Gebäudes und Zahl der Wohnungen
3. Art und Baujahr der Heizung, bei Etagenheizungen eine kurze Übersicht pro Wohnung
4. Sanierungen mit Jahr: Fenster, Dach, Fassade, Kellerdecke, Heizung
5. Grundrisse oder Schnitte, falls vorhanden
6. Fotos von allen Fassadenseiten, vom Dach und vom Heizraum

Fehlt etwas? Kein Problem. Für fehlende Angaben gibt es zulässige Pauschalwerte, und viele Lücken schließen wir in einem Telefonat.

Aus meiner Erfahrung mit hunderten Ausweisen: drei Tipps für Hannoveraner WEGs

Tipp 1: Verbrauchsdaten kostenlos bei enercity anfordern. Im Netzgebiet Hannover, Langenhagen und Laatzen stellt die enercity Netz GmbH die Verbrauchswerte für Gas und Fernwärme auf Anfrage bereit. Das erspart die Suche in alten Abrechnungen. Ich gleiche meine Bedarfsberechnung gern mit dem echten Verbrauch ab. Liegt die Rechnung weit daneben, suche ich den Grund.

Tipp 2: Sanierungen dokumentieren. Neue Fenster 2016, Fassadendämmung 2020, Heizungstausch 2023: Jede nachweisbare Maßnahme fließt in den Bedarfsausweis ein und verbessert die Einstufung. Sammeln Sie im Verwalterbüro die Belege, bevor Sie mich beauftragen.

Tipp 3: Fehlende Pläne in der Bauakte suchen. Kennt niemand das genaue Baujahr oder fehlen Grundrisse, lohnt ein Antrag auf Akteneinsicht bei der Bauaktenstelle der Landeshauptstadt Hannover. Dort liegen für viele Häuser Bauantrag und Pläne. Das klärt auch, ob ein Haus vor oder nach dem 1. November 1977 beantragt wurde.

Wie der digitale Ablauf ohne Termin in Ihrem Haus genau funktioniert, beschreibe ich im Artikel Energieausweis online erstellen in Hannover. Einen Gesamtüberblick zu Pflichten und Ausweisarten bietet meine Seite zu Energieausweisen für Wohngebäude.

Welche Fehler kosten Wohnungsverkäufer Zeit und Geld?

Vier Fehler sehe ich immer wieder: auf die WEG warten, einen abgelaufenen Ausweis nutzen, die Kennwerte in der Anzeige vergessen und nur die eigene Wohnung beschreiben. Alle vier vermeiden Sie mit einem Anruf beim Verwalter und einem Blick auf Seite 1 des Ausweises.

Fehler 1: Auf die WEG warten. Wer erst beim Notartermin merkt, dass kein gültiger Ausweis existiert, verliert Wochen. Klären Sie früh mit dem Verwalter, ob ein Ausweis vorliegt und wie alt er ist.

Fehler 2: Den abgelaufenen Ausweis verwenden. Ein Ausweis gilt 10 Jahre ab Ausstellung. Ein Dokument von 2015 ist beim Verkauf 2026 nicht mehr nutzbar. Und auch ein jüngerer Ausweis reicht nicht, wenn das Haus seitdem so umgebaut wurde, dass nach § 80 Abs. 2 GModG ein neuer nötig ist. Der Blick aufs Ausstellungsdatum kostet zwei Minuten, die Frage nach großen Umbauten eine Minute mehr.

Fehler 3: Die Kennwerte nicht in die Anzeige übernehmen. Auch wenn der Ausweis fürs Gebäude gilt, gehören seine Werte in Ihre Wohnungsanzeige, sobald er bei Aufgabe der Anzeige vorliegt. Fehlen sie, ist die Anzeige angreifbar.

Fehler 4: Nur die eigene Wohnung beschreiben. Manche Verkäufer schicken mir Wohnfläche und Heizung ihrer eigenen 70 Quadratmeter. Gerechnet wird aber das ganze Haus. Liefern Sie die Daten des Gebäudes, dann stimmt der Ausweis beim ersten Mal.

Welche Fragen stellen Wohnungseigentümer am häufigsten?

Die fünf häufigsten Fragen rund um den Energieausweis für die Eigentumswohnung, kurz beantwortet.

Braucht jede Eigentumswohnung einen eigenen Energieausweis?

Nein. Der Energieausweis wird für das Gebäude ausgestellt, nicht für die einzelne Wohnung. Beim Verkauf Ihrer Eigentumswohnung legen Sie den Ausweis des gesamten Mehrfamilienhauses vor. Ein Ausweis nur für Ihre Wohnung ist im Gesetz nicht vorgesehen. Getrennte Ausweise kommen nur infrage, wenn ein Gebäudeteil deutlich anders genutzt wird, etwa ein Laden im Erdgeschoss.

Wer besorgt den Energieausweis in der WEG?

In der Regel die Eigentümergemeinschaft über den Hausverwalter, weil der Ausweis das ganze Gebäude betrifft. Die Kosten trägt dann die Gemeinschaft. Die gesetzliche Vorlagepflicht beim Verkauf trifft aber Sie als Verkäufer. Fordern Sie den Ausweis deshalb früh beim Verwalter an oder beauftragen Sie ihn notfalls selbst, mit den Gebäudedaten vom Verwalter.

Muss ich beim Verkauf meiner Eigentumswohnung einen Energieausweis vorlegen?

Ja. Nach § 80 Abs. 4 GModG legen Sie als Verkäufer den Ausweis des Gebäudes spätestens bei der Besichtigung vor, ohne Besichtigung unverzüglich, spätestens auf Aufforderung des Interessenten. Nach Vertragsschluss übergeben Sie ihn unverzüglich an den Käufer. Fehlt der Ausweis, ist ein Bußgeld bis 10.000 Euro nach § 108 GModG möglich.

Was kostet der Energieausweis für ein Mehrfamilienhaus in Hannover?

Bei mir kostet der Bedarfsausweis für ein Mehrfamilienhaus 399 Euro Festpreis, unabhängig von der Zahl der Wohneinheiten. Weil der Ausweis fürs ganze Gebäude gilt, kann die WEG die Kosten auf alle Eigentümer umlegen. Bei zehn Wohnungen trägt jede Wohnung rechnerisch ein Zehntel des Festpreises. Der Ausweis kommt 24 Stunden nach vollständigen Angaben.

Gilt der alte Energieausweis unserer WEG noch?

Ja, wenn er jünger als zehn Jahre ist (§ 79 Abs. 3 GModG) und das Haus seitdem nicht so umgebaut wurde, dass nach § 80 Abs. 2 ein neuer Ausweis nötig ist. Auch das ab 1. Januar 2027 geltende neue Ausweisrecht macht bestehende Ausweise nicht ungültig. Prüfen Sie das Ausstellungsdatum auf Seite 1 und fragen Sie den Verwalter nach größeren Sanierungen.

Fazit: Was sollten Sie jetzt tun?

Ihre Eigentumswohnung teilt sich den Energieausweis mit dem ganzen Haus, vorlegen müssen Sie ihn beim Verkauf trotzdem selbst. Rufen Sie heute Ihren Verwalter an und fragen Sie nach Ausstellungsdatum und Ausweisart. Fehlt der Ausweis oder läuft er bald ab, rechnen Sie Ihren Festpreis aus: 399 Euro fürs ganze Mehrfamilienhaus, Bedarfsausweis mit Best-Case-Optimierung, 24 Stunden nach vollständigen Angaben in Ihrer Inbox.

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