Die Energieausweis-Pflicht gilt für jeden Eigentümer, der sein Gebäude verkauft, neu vermietet, verpachtet oder verleast, unabhängig vom Baujahr (§ 80 GEG). Auch Neubauten brauchen einen Ausweis. Wer dagegen verstößt, riskiert bis zu 10.000 Euro Bußgeld nach § 108 GEG. Nur Selbstnutzer ohne Verkaufs- oder Vermietungsabsicht sind nicht betroffen.
So klar die Regel ist, so hartnäckig halten sich die Irrtümer. “Mein Haus ist von 1955, da brauche ich nichts” höre ich in Hannover regelmäßig, und es ist schlicht falsch.
Als Immobilienexperte für Energieausweise, seit 2018 tätig, sortiere ich in diesem Artikel die Pflichten, die echten Ausnahmen und die Risiken, die viele Eigentümer unterschätzen.
Wann genau brauchen Sie als Eigentümer einen Energieausweis?
Immer dann, wenn Ihr Gebäude den Nutzer wechselt oder wechseln soll: bei Verkauf, Neuvermietung, Verpachtung und Leasing. Beim Neubau muss der Ausweis unverzüglich nach Fertigstellung vorliegen. Für selbstgenutzte Immobilien ohne Wechsel besteht keine Pflicht.
| Situation | Energieausweis Pflicht? |
|---|---|
| Verkauf von Haus oder Wohnung | Ja (§ 80 GEG) |
| Neuvermietung, Verpachtung, Leasing | Ja (§ 80 GEG) |
| Neubau | Ja, unverzüglich nach Fertigstellung |
| Eigennutzung ohne Verkaufs-/Vermietungsabsicht | Nein |
| Bestehendes, unbefristetes Mietverhältnis | Nein (Stand Juli 2026) |
| Behördengebäude über 250 m² mit Publikumsverkehr | Ja, plus Aushangpflicht (§ 80 Abs. 6 GEG) |
Wichtig für alle Vermieter in den anzeigenstarken Stadtteilen wie List, Linden oder Südstadt: Die Pflicht beginnt nicht erst bei der Vertragsunterschrift, sondern schon bei der Immobilienanzeige. Dazu gleich mehr. Details zur Neuvermietung habe ich im Artikel Energieausweis bei Vermietung und Neuvermietung in Hannover zusammengestellt.
Welche Gebäude sind wirklich von der Pflicht befreit?
Nur wenige: eingetragene Baudenkmäler (§ 79 Abs. 4 GEG), kleine Gebäude unter 50 m² Nutzfläche, Saisongebäude mit weniger als 4 Monaten Nutzung pro Jahr, Kirchen und religiöse Zweckbauten sowie Gebäude mit feststehendem Abriss. Das Baujahr ist niemals ein Befreiungsgrund.
Der Irrtum “vor 1978 keine Pflicht” kommt daher, dass die Grenze 1. November 1977 tatsächlich im Gesetz steht, aber mit ganz anderer Bedeutung: Sie bestimmt die Art des Ausweises. Wohngebäude mit bis zu 4 Wohneinheiten und Bauantrag vor diesem Stichtag brauchen in der Regel einen Bedarfsausweis statt eines Verbrauchsausweises (§ 80 Abs. 3 GEG). Welche Variante für Ihr Haus gilt, erkläre ich im Vergleich Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis beim Einfamilienhaus.
Für Hannover relevant ist vor allem die Denkmal-Ausnahme: Wer eine eingetragene Gründerzeitvilla verkauft, braucht keinen Ausweis. Aber Vorsicht, “alt und schön” ist nicht gleich “eingetragenes Baudenkmal”. Im Zweifel hilft ein Blick ins Denkmalverzeichnis, bevor Sie Geld ausgeben oder fälschlich auf den Ausweis verzichten.
Welche drei Pflichten gelten bei Verkauf und Vermietung?
Das GEG kennt drei Ebenen: Pflichtangaben in der Immobilienanzeige (§ 87 GEG), Vorlage des Ausweises spätestens bei der Besichtigung und Übergabe unverzüglich nach Vertragsschluss (§ 80 Abs. 4 GEG). Jede Ebene ist einzeln bußgeldbewehrt.
| Ebene | Was verlangt wird | Bußgeld bei Verstoß |
|---|---|---|
| 1. Anzeige (§ 87 GEG) | 5 Pflichtangaben: Ausweisart, Endenergiewert, Energieträger, Baujahr, Effizienzklasse | bis 10.000 € |
| 2. Besichtigung (§ 80 Abs. 4 GEG) | Ausweis vorlegen oder gut sichtbar aushängen | bis 5.000 € |
| 3. Übergabe (§ 80 Abs. 4 GEG) | Ausweis oder Kopie unverzüglich nach Vertragsschluss übergeben | bis 5.000 € |
Die Anzeigenpflicht gilt, sobald Sie in kommerziellen Medien inserieren, also auf Portalen wie ImmoScout24 oder Immowelt, und der Ausweis bereits vorliegt. Die großen Portale erzwingen die Energieangaben inzwischen technisch. Welche Angaben im Detail hineingehören, lesen Sie im Artikel zu den Pflichtangaben in der Immobilienanzeige.
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Wer kontrolliert die Energieausweis-Pflicht und was droht wirklich?
Zuständig sind die unteren Bauaufsichtsbehörden, in der Landeshauptstadt Hannover die Stadt, im Umland die Region Hannover. Der behördliche Vollzug in Niedersachsen ist schwach, das reale Risiko kommt von anderer Seite: wettbewerbsrechtliche Abmahnungen, vor allem durch die Deutsche Umwelthilfe.
Eine Untersuchung der DUH über mehrere Jahre zeigt: 15 von 16 Bundesländern kontrollieren kaum. Wer daraus aber Entwarnung ableitet, unterschätzt drei Dinge:
- Die DUH scannt systematisch Immobilienportale nach Anzeigen ohne Energieangaben und mahnt ab. Der BGH hat am 5.10.2017 (I ZR 232/16) bestätigt, dass Makler dafür eigenständig verantwortlich sind. Bei Wiederholung werden Vertragsstrafen von typisch 5.000 Euro pro Verstoß fällig.
- Der Bußgeldrahmen bleibt scharf. Bis 10.000 Euro nach § 108 GEG gelten unabhängig davon, wie oft kontrolliert wird. Ein einziges Verfahren genügt.
- Käufer und Mieter kennen ihre Rechte. Wer den Ausweis nicht bekommt, fragt nach, und ein fehlendes Pflichtdokument vergiftet jede Verhandlung. Falsche Angaben können sogar als Sachmangel gewertet werden.
Gemessen daran ist der Ausweis günstig: 299 Euro für ein Einfamilienhaus, 399 Euro für ein Mehrfamilienhaus, als Festpreis und 10 Jahre gültig (§ 79 Abs. 3 GEG). Die vollständige Preisübersicht steht im Artikel Energieausweis-Kosten in Hannover 2026.
Was ändert das GModG an der Pflicht?
Das am 10. Juli 2026 beschlossene Gebäudemodernisierungsgesetz erweitert die Pflichtanlässe, aber erst ab voraussichtlich Januar 2027: Dann muss der Energieausweis auch bei Mietvertragsverlängerungen vorgelegt werden, und nach größeren Renovierungen von mehr als 25 Prozent der Gebäudehülle wird ein neuer Ausweis fällig.
Für Eigentümer heißt das konkret:
- Bis zum Inkrafttreten gilt das heutige GEG unverändert. Kein Grund zur Panik, aber auch keiner zum Aufschieben.
- Mehr Anlässe ab 2027: Wer mehrere Mietobjekte hat, wird künftig deutlich öfter einen gültigen Ausweis vorzeigen müssen. Ein jetzt erstellter Ausweis deckt mit seinen 10 Jahren Gültigkeit alle kommenden Anlässe ab.
- Keine neue Skala für Wohngebäude: Die A-G-Skala kommt nur für Nichtwohngebäude, Wohngebäude behalten die Klassen A+ bis H. Bestehende Ausweise bleiben gültig.
Was das Gesetz im Einzelnen bringt, analysiere ich im Artikel GModG beschlossen: die Folgen für den Energieausweis in Hannover.
Wie erfüllen Sie die Pflicht mit dem geringsten Aufwand?
Digital und ohne Termin: Daten telefonisch oder per Foto an mich, geprüfter Ausweis mit DIBt-Registriernummer in 24 Stunden, Festpreis ab 299 Euro.
Aus meiner Praxis mit hunderten Energieausweisen drei Tipps:
Praxis-Tipp 1: Ausweis vor der Anzeige bestellen, nicht danach. Der häufigste Fehler ist die Reihenfolge: Anzeige schalten, Interessenten einladen, dann erst an den Ausweis denken. Damit verletzen Sie gleich zwei Pflichtebenen. Bestellen Sie den Ausweis als allerersten Schritt der Vermarktung, bei 24 Stunden Lieferzeit kostet Sie das keinen Tag Verzögerung.
Praxis-Tipp 2: Sanierungen vor der Ausstellung melden. Neue Fenster, gedämmtes Dach, moderner Kessel: Was Sie mir nennen, fließt in meine Best-Case-Optimierung ein und verbessert oft die Effizienzklasse, ohne dass Sie etwas umbauen. Eine bessere Klasse in der Pflichtangabe der Anzeige ist bares Geld bei Verkauf und Vermietung.
Praxis-Tipp 3: Gültigkeit prüfen, bevor Sie inserieren. Viele Eigentümer haben noch einen Ausweis aus der Zeit vor 2016 im Ordner. Ist er älter als 10 Jahre, ist er abgelaufen und die Anzeige damit fehlerhaft, auch wenn die Werte noch plausibel wirken. Ein Blick auf das Ausstellungsdatum dauert zehn Sekunden und erspart Ihnen die Abmahnung.
Alle Regeln und Ausweisarten für Wohnhäuser finden Sie gebündelt auf meiner Seite Energieausweise für Wohngebäude.
Fazit: Pflicht ja, Problem nein
Die Energieausweis-Pflicht trifft praktisch jeden Eigentümer, der verkauft oder neu vermietet, Ausnahmen sind selten und ans Baujahr geknüpft ist keine einzige. Mit einem geprüften Ausweis für 299 bis 399 Euro Festpreis erledigen Sie das Thema in 24 Stunden für die nächsten 10 Jahre, deutlich entspannter als mit einem Bußgeldverfahren über bis zu 10.000 Euro.
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