Die Energieausweis-Pflicht trifft jeden Eigentümer, der sein Gebäude verkauft, neu vermietet, verpachtet oder verleast, egal wie alt es ist. So regelt es § 80 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz). Neubauten brauchen den Ausweis nach Fertigstellung. Wer ohne Ausweis verkauft oder vermietet, riskiert bis zu 10.000 Euro Bußgeld (§ 108 GModG). Selbstnutzer ohne Wechsel sind nicht betroffen.
Meine These ist einfach: Das Baujahr ist die falsche Frage.
Die richtige lautet: Wechselt Ihr Gebäude den Nutzer?
“Mein Haus ist von 1955, da brauche ich nichts.” Diesen Satz höre ich in Hannover regelmäßig. Er ist schlicht falsch. Und er wird teuer, sobald das erste Inserat online geht.
Ich bin Immobilienexperte und DIBt-registrierter Aussteller, seit 2018 erstelle ich Energieausweise für Häuser zwischen Linden und Kirchrode. In diesem Artikel sortiere ich, was wirklich Pflicht ist und was nicht.
Was Sie hier erfahren:
- Wann Sie als Eigentümer einen Energieausweis brauchen
- Welche Gebäude tatsächlich befreit sind
- Welche drei Pflichten bei Verkauf und Vermietung gelten
- Wer kontrolliert und was wirklich droht
- Was die GModG-Novelle ab 2027 ändert
- Welche Fehler Eigentümer am meisten kosten
- Wie Sie die Pflicht mit dem geringsten Aufwand erfüllen
Wann genau brauchen Sie als Eigentümer einen Energieausweis?
Immer dann, wenn Ihr Gebäude den Nutzer wechselt oder wechseln soll: bei Verkauf, Neuvermietung, Verpachtung und Leasing. Neubauten brauchen nach Fertigstellung einen Bedarfsausweis. Ab 1. Januar 2027 kommt die Verlängerung von Miet-, Pacht- und Leasingverträgen hinzu. Wer selbst bewohnt und nichts ändert, hat keine Pflicht.
| Situation | Energieausweis Pflicht? |
|---|---|
| Verkauf von Haus oder Wohnung | Ja (§ 80 GModG) |
| Neuvermietung, Verpachtung, Leasing | Ja (§ 80 GModG) |
| Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags | Ab 01.01.2027 ja, wenn kein gültiger Ausweis vorliegt |
| Neubau | Ja, Bedarfsausweis unverzüglich nach Fertigstellung |
| Größere Änderung mit Berechnung des ganzen Gebäudes | Ja, neuer Ausweis (§ 80 Abs. 2 GModG) |
| Eigennutzung ohne Verkaufs- oder Vermietungsabsicht | Nein |
| Laufendes Mietverhältnis ohne Verlängerung | Nein |
| Behördengebäude über 250 m² mit starkem Publikumsverkehr | Ja, plus Aushangpflicht (§ 80 Abs. 6 GModG) |
| Sonstiges Gebäude über 500 m² mit starkem Publikumsverkehr | Aushang, wenn ein Ausweis vorliegt (§ 80 Abs. 7 GModG) |
Ein Beispiel. Angenommen, Sie vermieten eine Altbauwohnung in der List und der Mieter zieht aus.
Sie schalten die Anzeige, laden zur Besichtigung, unterschreiben.
Spätestens bei der Besichtigung muss der Ausweis auf dem Tisch liegen. Liegt er schon vor, wenn Sie inserieren, gehören seine Werte in die Anzeige.
Die Pflicht beginnt also nicht bei der Unterschrift. Sie beginnt beim ersten Interessenten. Das gilt in Linden und in der Südstadt genauso wie in Bothfeld.
Details zur Neuvermietung habe ich im Artikel Energieausweis bei Vermietung und Neuvermietung in Hannover zusammengestellt.
Welche Gebäude sind wirklich von der Pflicht befreit?
Wenige. Bis 31.12.2026 sind eingetragene Baudenkmäler befreit, ebenso kleine Gebäude mit höchstens 50 m² Nutzfläche und Sonderbauten nach § 2 Abs. 2 GModG, etwa Kirchen und religiöse Zweckbauten, Saisongebäude mit weniger als vier Monaten Nutzung im Jahr, Ställe oder Traglufthallen. Das Baujahr ist niemals ein Befreiungsgrund.
Woher kommt dann der Irrtum “vor 1978 keine Pflicht”?
Die Grenze 1. November 1977 steht tatsächlich im Gesetz. Sie bestimmt aber die Art des Ausweises, nicht die Frage, ob Sie einen brauchen.
Bis 31.12.2026 gilt: Wohngebäude mit bis zu vier Wohnungen und Bauantrag vor diesem Stichtag brauchen einen Bedarfsausweis (§ 80 Abs. 3 GModG). Ausgenommen sind nur Häuser, die schon bei Fertigstellung das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 erreicht haben oder später darauf gebracht wurden.
Ab 1. Januar 2027 entfällt diese Regel. Dann dürfen Eigentümer von Bestandswohngebäuden zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis wählen.
Ich stelle für Wohngebäude trotzdem immer den Bedarfsausweis aus. Er rechnet mit dem Gebäude, nicht mit dem Heizverhalten des letzten Mieters. Und er lässt sich mit Best-Case-Optimierung sauber auf Ihr Haus zuschneiden. Den Unterschied erkläre ich im Vergleich Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis beim Einfamilienhaus.
Sie kennen das Datum Ihres Bauantrags nicht? Die Bauakte bei der Bauaufsicht der Landeshauptstadt Hannover gibt Auskunft. Bei Häusern aus den Fünfzigern und Sechzigern, wie sie in Badenstedt oder Vahrenheide stehen, ist die Frage meist schnell beantwortet.
Für Hannover zählt vor allem die Denkmal-Ausnahme. Wer 2026 eine eingetragene Gründerzeitvilla verkauft, braucht keinen Ausweis.
Aber: “Alt und schön” ist nicht gleich “eingetragenes Baudenkmal”. Ein Blick in den Denkmalatlas Niedersachsen klärt das, bevor Sie Geld ausgeben oder fälschlich auf den Ausweis verzichten.
Und diese Ausnahme läuft ab. Ab 1. Januar 2027 brauchen auch Baudenkmäler bei Verkauf, Vermietung und Vertragsverlängerung einen Energieausweis. Für kleine Gebäude gilt ab dann eine neue Definition: weniger als 50 m² Nutzfläche. Ausgenommen bleiben außerdem Verteidigungsgebäude des Bundes.
Welche drei Pflichten gelten bei Verkauf und Vermietung?
Das GModG kennt drei Ebenen: Pflichtangaben in der Immobilienanzeige, wenn der Ausweis bei Aufgabe der Anzeige vorliegt (§ 87 GModG), Vorlage spätestens bei der Besichtigung und Übergabe unverzüglich nach Vertragsschluss (§ 80 Abs. 4 GModG). Jede Ebene ist einzeln bußgeldbewehrt.
| Ebene | Was verlangt wird | Bußgeld bei Verstoß |
|---|---|---|
| 1. Anzeige (§ 87 GModG) | Wohngebäude: 5 Pflichtangaben, nämlich Ausweisart, Endenergiewert, wesentliche Energieträger, Baujahr, Effizienzklasse | bis 10.000 € |
| 2. Besichtigung (§ 80 Abs. 4 GModG) | Ausweis vorlegen oder gut sichtbar aushängen | bis 5.000 € |
| 3. Übergabe (§ 80 Abs. 4 GModG) | Ausweis oder Kopie unverzüglich nach Vertragsschluss übergeben | bis 5.000 € |
Die Anzeigenpflicht gilt, sobald Sie in kommerziellen Medien inserieren, also auf Portalen wie ImmoScout24 oder Immowelt, und der Ausweis bereits vorliegt. Die großen Portale erzwingen die Energieangaben inzwischen technisch.
Bei Nichtwohngebäuden sieht die Anzeige anders aus: Ausweisart, Endenergiewert getrennt nach Wärme und Strom, wesentlicher Energieträger.
Ab 1. Januar 2027 ändert § 87 GModG die Liste für neue Ausweise: Ausweisart, Ausstellungsdatum, Primärenergiebedarf oder Primärenergieverbrauch, Effizienzklasse, Baujahr und wesentliche Energieträger. Für Ausweise, die bis Ende 2026 ausgestellt sind, gelten die bisherigen Angaben weiter.
Welche Angaben im Detail hineingehören, lesen Sie im Artikel zu den Pflichtangaben in der Immobilienanzeige.
Ihr Ausweis fehlt noch? Ich erstelle Ihren Bedarfsausweis persönlich, als DIBt-registrierter Aussteller, mit Best-Case-Optimierung und Festpreis: 299 Euro fürs Einfamilienhaus, 399 Euro fürs Mehrfamilienhaus. Daten telefonisch oder per Foto, 24 Stunden nach vollständigen Angaben liegt der Ausweis in Ihrer Inbox. Jetzt Festpreis-Angebot berechnen oder direkt anrufen: 0152 060 777 67.
Wer kontrolliert die Energieausweis-Pflicht und was droht wirklich?
Zuständig sind die unteren Bauaufsichtsbehörden, in der Landeshauptstadt Hannover die Stadt, im Umland meist die Region Hannover. Behördliche Verfahren sind selten. Das reale Risiko kommt von anderer Seite: wettbewerbsrechtliche Abmahnungen, vor allem durch die Deutsche Umwelthilfe.
Nach Länderabfragen der Deutschen Umwelthilfe kontrollieren 15 von 16 Bundesländern kaum. Klingt nach Entwarnung?
Ist es nicht. Wer so rechnet, unterschätzt drei Dinge:
- Die DUH scannt systematisch Immobilienportale nach Anzeigen ohne Energieangaben und mahnt ab. Der BGH hat am 5.10.2017 (I ZR 232/16) bestätigt, dass Makler dafür eigenständig verantwortlich sind. Typisch sind Vertragsstrafen von 5.000 Euro pro Verstoß.
- Der Bußgeldrahmen bleibt scharf. Bis 10.000 Euro nach § 108 GModG gelten unabhängig davon, wie oft kontrolliert wird. Ein einziges Verfahren genügt.
- Käufer und Mieter kennen ihre Rechte. Wer den Ausweis nicht bekommt, fragt nach. Ein fehlendes Pflichtdokument vergiftet jede Verhandlung. Falsche Angaben im Ausweis können sogar als Sachmangel gewertet werden.
Gemessen daran ist der Ausweis günstig:
| Gebäude | Bedarfsausweis zum Festpreis |
|---|---|
| Einfamilienhaus | 299 Euro |
| Mehrfamilienhaus | 399 Euro |
| Nichtwohngebäude und Mischgebäude, etwa Laden unten, Wohnungen oben | 899 Euro |
Der Ausweis gilt zehn Jahre (§ 79 Abs. 3 GModG), solange keine größere Änderung nach § 80 Abs. 2 GModG vorher einen neuen verlangt. Die vollständige Preisübersicht steht im Artikel Energieausweis-Kosten in Hannover 2026.
Was ändert die GModG-Novelle an der Pflicht?
Die GModG-Novelle vom 23. Juli 2026, verkündet am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226, hat das Gesetz zum 29. Juli 2026 umbenannt. Die neuen Ausweisregeln gelten ab 1. Januar 2027: Vertragsverlängerung als neuer Anlass, keine Denkmal-Ausnahme mehr, digitaler Ausweis. Bis 31.12.2026 bleibt die Pflicht inhaltlich unverändert.
Für Eigentümer in Hannover heißt das konkret:
- Bis 31.12.2026 gelten die bisherigen Ausweisregeln, jetzt unter dem Namen GModG. Dazu gehören die 1977er-Regel und die Denkmal-Ausnahme.
- Mehr Anlässe ab 2027: Auch die Verlängerung von Miet-, Pacht- und Leasingverträgen verlangt dann einen gültigen Ausweis. Wer in Hannover mehrere Wohnungen vermietet, wird ihn deutlich öfter vorzeigen müssen.
- Denkmäler sind ab 2027 dabei: Wer eine eingetragene Villa im Zooviertel oder ein Fachwerkhaus verkauft oder vermietet, braucht dann einen Ausweis.
- Digitaler Ausweis: Neue Ausweise werden ab 2027 in maschinenlesbarem Format ausgestellt, Papier gibt es nur auf Verlangen. Die amtlichen Muster dafür sind noch nicht bekannt gemacht.
- Wahlfreiheit für Wohngebäude: Ab 2027 gibt es den Verbrauchsausweis nur noch für Gebäude, die ausschließlich Wohnzwecken dienen. Nichtwohngebäude bekommen nur noch den Bedarfsausweis und erstmals Klassen von A bis G.
- Keine neue Skala für Wohngebäude: Wohngebäude behalten die Klassen A+ bis H. Eine Sanierungspflicht wegen Klasse F oder G gibt es für Wohngebäude nicht.
Und Ihr vorhandener Ausweis?
Er bleibt gültig. Ein Ausweis, den Sie 2026 ausstellen lassen, gilt zehn Jahre, auch über den Stichtag hinaus. Es gibt keine Austauschpflicht, solange keine größere Änderung nach § 80 Abs. 2 GModG vorher einen neuen verlangt.
Was das Gesetz im Einzelnen bringt, analysiere ich im Artikel GModG beschlossen: die Folgen für den Energieausweis in Hannover.
Welche Fehler kosten Eigentümer in Hannover am meisten?
Fünf Fehler sehe ich immer wieder: das Baujahr für eine Befreiung halten, die Anzeige ohne Pflichtangaben schalten, einen abgelaufenen Ausweis nutzen, den Denkmalstatus vermuten statt prüfen und ab 2027 die Vertragsverlängerung übersehen. Jeder davon ist vermeidbar.
Fehler 1: “Altes Haus, keine Pflicht.” Das Baujahr befreit nie. Ein Haus von 1955 in Ricklingen braucht beim Verkauf genauso einen Ausweis wie ein Neubau in Bemerode.
Fehler 2: Lücken in der Anzeige. Effizienzklasse vergessen, Baujahr weggelassen, Primärenergie statt Endenergie eingetragen. Genau solche Anzeigen landen bei Abmahnungen ganz oben.
Fehler 3: Der Ausweis im Ordner ist abgelaufen. Zehn Jahre sind schnell vorbei. Ein Ausweis von 2015 ist heute ungültig, auch wenn die Zahlen plausibel wirken.
Fehler 4: Denkmal vermutet statt geprüft. Viele Gründerzeithäuser in der List oder in Linden sehen nach Denkmal aus und sind keins. Und ab 2027 hilft auch der eingetragene Status nicht mehr.
Fehler 5: Die Vertragsverlängerung übersehen. Ab 1. Januar 2027 verlangt auch die Verlängerung eines Mietvertrags einen gültigen Ausweis. Wer gewerblich vermietet, sollte seine Laufzeiten jetzt durchsehen.
Wie erfüllen Sie die Pflicht mit dem geringsten Aufwand?
Digital und ohne Termin: Sie geben mir Ihre Daten telefonisch oder per Foto, ich erstelle den Bedarfsausweis mit DIBt-Registriernummer, und 24 Stunden nach vollständigen Angaben liegt er in Ihrer Inbox. Festpreis 299 Euro fürs Einfamilienhaus, 399 Euro fürs Mehrfamilienhaus.
So läuft es ab:
- Preis berechnen: Im Rechner sehen Sie in zwei Minuten Ihren Festpreis.
- Daten senden: Baujahr, Wohnfläche, Heizung, Modernisierungen, telefonisch oder als Foto per WhatsApp an 0152 060 777 67.
- Ausweis erhalten: 24 Stunden nach vollständigen Angaben kommt Ihr Bedarfsausweis als PDF.
Und wenn Unterlagen fehlen? Dann klären wir am Telefon, was sich aus Fotos von Typenschild, Fenstern oder Grundriss ablesen lässt. Auf Wunsch gibt es eine kostenlose Sichtprüfung von außen.
Aus meiner Erfahrung mit hunderten Energieausweisen drei Tipps:
Praxis-Tipp 1: Ausweis vor der Anzeige bestellen, nicht danach. Der häufigste Fehler ist die Reihenfolge. Anzeige schalten, Interessenten einladen, dann erst an den Ausweis denken. Damit riskieren Sie gleich zwei Pflichtebenen. Bestellen Sie den Ausweis als allerersten Schritt der Vermarktung. Bei 24 Stunden Lieferzeit kostet Sie das keinen Tag.
Praxis-Tipp 2: Sanierungen vor der Ausstellung melden. Neue Fenster, gedämmtes Dach, moderner Kessel: Was Sie mir mit Rechnung oder Foto belegen, fließt in meine Best-Case-Optimierung ein. Das verbessert oft den berechneten Endenergiebedarf je m² und damit die Effizienzklasse, ohne dass Sie etwas umbauen. Eine bessere Klasse in der Anzeige ist bares Geld bei Verkauf und Vermietung.
Praxis-Tipp 3: Gültigkeit prüfen, bevor Sie inserieren. Viele Eigentümer haben noch einen Ausweis aus der Zeit vor Herbst 2016 im Ordner. Ist er älter als zehn Jahre, ist er abgelaufen und die Anzeige damit fehlerhaft. Gleiches gilt, wenn Sie das Haus seitdem so umgebaut haben, dass nach § 80 Abs. 2 GModG ein neuer Ausweis nötig ist. Ein Blick auf das Ausstellungsdatum dauert zehn Sekunden und erspart Ihnen die Abmahnung.
Alle Regeln und Ausweisarten für Wohnhäuser finden Sie gebündelt auf meiner Seite Energieausweise für Wohngebäude.
Fazit: Pflicht ja, Problem nein
Die Energieausweis-Pflicht hängt am Wechsel, nicht am Baujahr: Wer verkauft oder neu vermietet, braucht den Ausweis spätestens zur Besichtigung, ab 2027 auch bei der Vertragsverlängerung. Warten macht es nicht billiger, denn 299 Euro Festpreis fürs Einfamilienhaus stehen gegen ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro. Planen Sie zu verkaufen oder zu vermieten? Dann ist heute der richtige Tag.
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Häufige Fragen
Wann ist ein Energieausweis in Hannover Pflicht?
Bei Verkauf, Neuvermietung, Verpachtung und Leasing eines Gebäudes sowie beim Neubau nach Fertigstellung (§ 80 GModG). Ab 1. Januar 2027 kommt die Verlängerung von Miet-, Pacht- und Leasingverträgen hinzu. Wer selbst bewohnt und weder verkauft noch vermietet, braucht keinen. Wer ohne Ausweis verkauft oder vermietet, riskiert bis zu 10.000 Euro Bußgeld nach § 108 GModG.
Sind alte Häuser von der Energieausweis-Pflicht befreit?
Nein. Das Baujahr befreit nie. Die Grenze 1. November 1977 entscheidet bis 31.12.2026 nur über die Ausweisart: Häuser mit bis zu vier Wohnungen und früherem Bauantrag brauchen einen Bedarfsausweis, wenn sie das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 nicht erreichen. Befreit sind etwa kleine Gebäude mit höchstens 50 m² Nutzfläche und bis Ende 2026 Baudenkmäler.
Wer muss den Energieausweis besorgen: Eigentümer oder Makler?
Verantwortlich ist der Eigentümer als Verkäufer oder Vermieter. Schaltet ein Makler die Anzeige, haftet er nach dem BGH-Urteil vom 5. Oktober 2017, Aktenzeichen I ZR 232/16, zusätzlich selbst für die Pflichtangaben nach § 87 GModG. Für fehlende Angaben in der Anzeige sieht § 108 GModG bis zu 10.000 Euro vor. Ab 2027 nennt das Gesetz Makler ausdrücklich bei der Vorlagepflicht.
Was kostet ein fehlender Energieausweis bei der Besichtigung?
Wer den Ausweis bei der Besichtigung nicht vorlegt oder nicht gut sichtbar aushängt, riskiert bis zu 5.000 Euro Bußgeld nach § 108 GModG. Fehlt der Ausweis beim Verkauf oder bei der Vermietung ganz oder fehlen die Pflichtangaben in der Anzeige, liegt der Rahmen bei bis zu 10.000 Euro. Dazu kommt das Abmahnrisiko durch die Deutsche Umwelthilfe.
Was ändert sich ab 2027 an der Energieausweis-Pflicht?
Ab 1. Januar 2027 gilt das neue Ausweisrecht der GModG-Novelle: Auch die Verlängerung von Miet-, Pacht- und Leasingverträgen wird Vorlageanlass, die Ausnahme für Baudenkmäler entfällt, Ausweise werden digital ausgestellt. Wohngebäude behalten die Klassen A+ bis H. Ausweise aus 2026 bleiben zehn Jahre gültig, solange keine größere Änderung nach § 80 Abs. 2 GModG einen neuen verlangt.