Der Energieausweis ist bei jeder Vermietung und Neuvermietung Pflicht: Sie müssen ihn unaufgefordert spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach Vertragsschluss als Kopie übergeben (§ 80 GEG). Schon im Inserat sind 5 Angaben aus dem Ausweis vorgeschrieben. Verstöße kosten bis zu 10.000 Euro Bußgeld (§ 108 GEG).
Als Immobilienexperte für Energieausweise erlebe ich es jede Woche: Ein Vermieter aus Hannover will schnell neu vermieten, das Portal verlangt Energiedaten, und der alte Ausweis ist abgelaufen oder nie erstellt worden. Dann wird es hektisch.
Dabei ist die Rechtslage klar geregelt. Ich erkläre Ihnen die drei Pflichtebenen bei der Neuvermietung, die Sonderfälle im Mehrfamilienhaus und die Fristen, die Sie kennen müssen. Alle Grundlagen finden Sie auch auf meiner Übersichtsseite zu Energieausweisen für Wohngebäude.
Wann brauche ich als Vermieter einen Energieausweis?
Immer dann, wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus neu vermieten, verpachten oder verleasen (§ 80 Abs. 3 GEG). Das Baujahr spielt keine Rolle, auch der Gründerzeit-Altbau in der List braucht einen Ausweis. Nur im laufenden Mietverhältnis mit Bestandsmietern besteht keine Pflicht.
Der Auslöser ist der neue Mietvertrag. Zieht ein neuer Mieter ein, greift die Pflicht. Bleibt der bisherige Mieter wohnen, passiert nichts.
Das gilt für jede Art von Wohnimmobilie: die vermietete Eigentumswohnung in der Südstadt genauso wie das Sechs-Parteien-Haus in Linden-Nord. Wichtig ist nur, dass zum Zeitpunkt der Neuvermietung ein gültiger Ausweis existiert. Energieausweise gelten 10 Jahre (§ 79 Abs. 3 GEG), prüfen Sie also vor dem Inserat das Ausstellungsdatum.
Nur wenige echte Ausnahmen befreien von der Pflicht: eingetragene Baudenkmäler (§ 79 Abs. 4 GEG), Gebäude unter 50 m² Nutzfläche und Gebäude, die weder verkauft noch vermietet werden. Der weit verbreitete Irrtum “Altbau vor 1978 braucht keinen Ausweis” ist schlicht falsch: Das Baujahr entscheidet nur über den Ausweistyp, nicht über die Pflicht.
Welche Pflichten habe ich bei der Neuvermietung konkret?
Das GEG kennt drei Pflichtebenen: Pflichtangaben im Inserat (§ 87 GEG), unaufgeforderte Vorlage spätestens bei der Besichtigung (§ 80 Abs. 4 GEG) und Übergabe einer Kopie unverzüglich nach Vertragsschluss (§ 80 Abs. 4 GEG). Jede Ebene ist einzeln bußgeldbewehrt, mit 5.000 bis 10.000 Euro.
Denken Sie die Neuvermietung als Zeitachse:
| Phase | Ihre Pflicht | Rechtsgrundlage | Bußgeld bis |
|---|---|---|---|
| Inserat auf Portal oder in Zeitung | 5 Pflichtangaben aus dem Ausweis | § 87 GEG | 10.000 Euro |
| Besichtigungstermin | Ausweis unaufgefordert vorlegen (Original oder Kopie) | § 80 Abs. 4 GEG | 5.000 Euro |
| Nach Mietvertragsschluss | Kopie unverzüglich an den Mieter übergeben | § 80 Abs. 4 GEG | 5.000 Euro |
| Gar kein gültiger Ausweis vorhanden | Ausweis erstellen lassen | § 80 Abs. 3 GEG | 10.000 Euro |
Ins Inserat gehören bei Wohngebäuden 5 Angaben: die Art des Ausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis), der Endenergiewert in kWh/(m²·a), der wesentliche Energieträger der Heizung, das Baujahr und die Effizienzklasse. Welche Fehler dabei am häufigsten passieren, habe ich im Detail im Artikel über die Pflichtangaben in der Immobilienanzeige aufgeschrieben.
“Unaufgefordert” ist dabei wörtlich zu nehmen. Es reicht nicht, den Ausweis nur auf Nachfrage herauszusuchen. Sie müssen ihn von sich aus zeigen, ein gut sichtbarer Aushang beim Termin genügt ebenfalls.
Reicht ein Energieausweis für das ganze Mehrfamilienhaus?
Ja. Der Energieausweis wird für das Gebäude als Ganzes ausgestellt, nicht für einzelne Wohnungen (§ 79 GEG). Ein einziger Ausweis für 399 Euro Festpreis deckt damit jede Neuvermietung in Ihrem Mehrfamilienhaus für 10 Jahre ab, egal ob 3 oder 30 Wohneinheiten.
Das ist für Vermieter in Hannover eine gute Nachricht. Denn die Vorlagepflicht gilt zwar bei jedem einzelnen Mieterwechsel, erfüllt wird sie aber immer mit demselben Gebäudeausweis.
Ein Rechenbeispiel: In einem Zehn-Parteien-Haus in der List wechseln in 10 Jahren erfahrungsgemäß viele Mieter. Der eine Ausweis für 399 Euro kostet Sie damit rechnerisch nur wenige Euro pro Neuvermietung. Gemessen am Bußgeldrisiko von bis zu 10.000 Euro ist das die günstigste Versicherung, die ich kenne.
Wohnungseigentümer in der WEG fragen mich oft, wer den Ausweis beschaffen muss. Praktisch läuft es so: Die Verwaltung lässt den Gebäudeausweis erstellen, jeder vermietende Eigentümer nutzt ihn für seine Wohnung. Fehlt er, dürfen Sie als einzelner Eigentümer die Erstellung verlangen, denn ohne Ausweis können Sie nicht rechtssicher neu vermieten.
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Welcher Ausweistyp ist bei vermieteten Immobilien der richtige?
Bei Wohngebäuden mit bis zu 4 Wohneinheiten und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist der Bedarfsausweis Pflicht, sofern das Gebäude nicht auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 saniert wurde (§ 80 Abs. 3 GEG). In allen anderen Fällen haben Sie die Wahl zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis.
Für Vermieter ist der Verbrauchsausweis oft naheliegend, weil die Heizkostenabrechnungen der letzten 3 Jahre vorliegen. Aber Vorsicht: Der Verbrauchsausweis spiegelt das Heizverhalten Ihrer bisherigen Mieter wider, nicht die Qualität des Gebäudes. Sparsame Vormieter oder Leerstand verzerren das Bild.
Meine Empfehlung ist grundsätzlich der Bedarfsausweis. Er bewertet die Gebäudesubstanz nutzerunabhängig und liefert fundierte Modernisierungsempfehlungen, bei mir zum selben Festpreis. Die ausführliche Gegenüberstellung finden Sie im Artikel Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis für das Einfamilienhaus.
Wichtig fürs Hannover-Portfolio: Gerade die Gründerzeithäuser in der List, Oststadt und in Linden fallen häufig unter die Bedarfsausweis-Pflicht, wenn sie 4 oder weniger Wohneinheiten haben und nie umfassend saniert wurden. Klären Sie das vor der Bestellung, ich prüfe das gern kostenlos am Telefon.
Was passiert, wenn ich ohne Energieausweis vermiete?
Ohne gültigen Energieausweis riskieren Sie ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro (§ 108 Abs. 2 GEG), dazu Abmahnungen bei fehlenden Inseratsangaben. Zuständig sind in Niedersachsen die unteren Bauaufsichtsbehörden. Zusätzlich blockieren die großen Portale Inserate ohne Energiedaten inzwischen technisch.
Die Bußgeldstufen sind gestaffelt: bis 10.000 Euro für den fehlenden Ausweis und fehlende Pflichtangaben in der Anzeige, bis 5.000 Euro für die unterlassene Vorlage bei der Besichtigung oder die nicht erfolgte Übergabe nach Vertragsschluss.
Dazu kommt das wettbewerbsrechtliche Risiko. Die Deutsche Umwelthilfe prüft Immobilieninserate systematisch und mahnt fehlende Pflichtangaben ab. Der BGH hat bereits 2017 entschieden (I ZR 232/16), dass auch Makler eigenständig für die Angaben in ihren Anzeigen haften, das gilt erst recht für Sie als inserierenden Vermieter.
Und selbst wer das Bußgeldrisiko achselzuckend hinnimmt, scheitert an der Praxis: ImmoScout24 und Immowelt haben die Energieangaben als Pflichtfelder hinterlegt. Ohne Ausweisdaten geht Ihr Inserat schlicht nicht online, während in Hannover bei Mieten von durchschnittlich rund 10,41 Euro/m² (Q2 2026, ImmoScout24) und knappem Angebot jede Woche Leerstand bares Geld kostet.
Was ändert sich für Vermieter durch das GModG?
Das am 10. Juli 2026 beschlossene Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) erweitert die Energieausweis-Pflichten voraussichtlich ab Januar 2027: Dann wird ein Ausweis auch bei Mietvertragsverlängerungen und größeren Renovierungen fällig. Die neue A-G-Skala gilt nur für Nichtwohngebäude, Wohngebäude behalten die Klassen A+ bis H.
Für Sie heißt das konkret: Stand heute löst nur die Neuvermietung die Pflicht aus. Ab 2027 kommen Vertragsverlängerungen dazu, dann brauchen Sie auch für langjährige Bestandsmieter einen gültigen Ausweis, sobald der Vertrag verlängert wird.
Bestehende Ausweise behalten ihre volle Gültigkeit bis zum Ablauf der 10 Jahre. Wer jetzt einen Ausweis erstellen lässt, ist also bis weit über die Gesetzesänderung hinaus abgesichert. Aus meiner Sicht das beste Argument, das Thema vor der nächsten Neuvermietung zu erledigen statt danach.
Meine Praxis-Tipps für Vermieter in Hannover
Aus meiner Erfahrung mit hunderten Energieausweisen seit 2018 diese drei Hinweise:
Tipp 1: Ausweis vor dem Inserat besorgen, nicht parallel. Bei der Vermietungsdynamik in List, Linden oder Südstadt vergehen zwischen Inserat und Vertragsschluss oft nur 2 bis 3 Wochen. Ich liefere Ihren Ausweis digital in 24 Stunden, DIBt-registriert. Dann stehen die 5 Pflichtangaben von Anfang an korrekt im Portal.
Tipp 2: Die Effizienzklasse ist ein Vermietungsargument. Bei steigenden Nebenkosten schauen Mietinteressenten zuerst auf die Klasse. Mit meiner Best-Case-Optimierung fließen alle wertverbessernden Details korrekt in die Berechnung ein, etwa nachgerüstete Dämmung oder eine neue Heizung. Häufig macht das eine ganze Klasse aus, ohne dass Sie sanieren.
Tipp 3: Daten liefern Sie bequem telefonisch oder per Foto. Sie brauchen keinen Termin mit mir im Objekt. Baujahr, Wohnfläche, Heizungsdaten und Fotos vom Typenschild reichen, den Rest kläre ich mit Ihnen am Telefon. Nach Ausstellung mache ich auf Wunsch eine kostenlose Sichtprüfung von außen.
Fazit: Erst der Ausweis, dann das Inserat
Bei jeder Neuvermietung in Hannover gilt die Dreier-Kette: Pflichtangaben im Inserat, Vorlage bei der Besichtigung, Kopie nach Vertragsschluss. Ein Ausweis pro Gebäude genügt, er hält 10 Jahre und kostet bei mir 299 Euro (EFH) oder 399 Euro (MFH) als Festpreis.
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