Energieausweis bei Vermietung: Was Vermieter in Hannover bei der Neuvermietung beachten müssen

Der Energieausweis bei Vermietung ist Pflicht, sobald Sie eine Wohnung oder ein Haus neu vermieten; ausgenommen sind bis Ende 2026 Baudenkmäler, kleine Gebäude und wenige Sonderfälle. Sie legen ihn spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vor und übergeben nach Vertragsschluss eine Kopie. Ab 2027 löst auch eine Vertragsverlängerung die Pflicht aus. Verstöße kosten bis 5.000 oder 10.000 Euro.

Als Immobilienexperte und DIBt-registrierter Aussteller erlebe ich es jede Woche: Ein Vermieter aus Hannover will schnell neu vermieten, das Portal verlangt Energiedaten, und der alte Ausweis ist abgelaufen oder nie erstellt worden.

Dann wird es hektisch.

Meine These ist einfach: Der Energieausweis gehört vor das Inserat. Nicht daneben. Nicht danach.

Die Rechtsgrundlage ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz). Bis zum 31.12.2026 gelten die bisherigen Ausweisregeln, ab dem 01.01.2027 das neue Ausweisrecht der Novelle vom 23. Juli 2026. Für Vermieter von Wohnungen ändert sich dabei weniger, als die Schlagzeilen vermuten lassen.

In diesem Ratgeber erfahren Sie:

• wann die Vorlagepflicht greift und wer ausgenommen ist,
• welche drei Pflichten jede Neuvermietung begleiten,
• warum ein Ausweis für das ganze Mehrfamilienhaus reicht,
• welcher Ausweistyp für vermietete Häuser sinnvoll ist,
• was Verstöße wirklich kosten,
• was ab dem 01.01.2027 neu ist,
• welche Fehler ich bei Vermietern am häufigsten sehe.

Alle Grundlagen finden Sie auch auf meiner Übersichtsseite zu Energieausweisen für Wohngebäude.

Wann brauche ich als Vermieter einen Energieausweis?

Immer dann, wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus neu vermieten, verpachten oder verleasen (§ 80 Abs. 3 GModG). Das Baujahr ändert an der Pflicht nichts. Ausgenommen sind bis 31.12.2026 Baudenkmäler, dazu kleine Gebäude und einige Sonderbauten. Im laufenden Mietverhältnis entsteht bis Ende 2026 keine Pflicht.

Der Auslöser ist der neue Mietvertrag.

Zieht ein neuer Mieter ein, greift die Pflicht. Bleibt der bisherige Mieter wohnen, passiert nichts.

Das gilt für jede Art von Wohnimmobilie: die vermietete Eigentumswohnung in der Südstadt genauso wie das Sechs-Parteien-Haus in Linden-Nord oder den Gründerzeit-Altbau in der List.

Entscheidend ist nur eine Frage: Haben Sie zum Zeitpunkt der Neuvermietung einen gültigen Ausweis? Energieausweise gelten zehn Jahre ab Ausstellung (§ 79 Abs. 3 GModG). Früher verlieren sie ihre Wirkung nur, wenn eine größere Änderung am Gebäude nach § 80 Abs. 2 GModG einen neuen Ausweis verlangt. Prüfen Sie also vor dem Inserat das Ausstellungsdatum und fragen Sie sich, ob seitdem umfassend umgebaut wurde.

Echte Ausnahmen gibt es wenige:

• Baudenkmäler sind nur bis 31.12.2026 befreit (§ 79 Abs. 4 GModG). Ab dem 01.01.2027 brauchen auch sie bei einer Neuvermietung einen Energieausweis.
• Kleine Gebäude sind befreit: bis Ende 2026 mit höchstens 50 m² Nutzfläche, ab 2027 mit weniger als 50 m² Nutzfläche.
• Sonderbauten: bis Ende 2026 Gebäude nach § 2 Abs. 2 GModG, etwa Kirchen oder Gebäude, die für weniger als vier Monate im Jahr genutzt werden; ab 2027 nennt § 79 Abs. 4 GModG ausdrücklich Verteidigungsgebäude des Bundes.

Ein Haus, das Sie weder verkaufen noch vermieten, braucht keinen Ausweis. Das ist aber keine Ausnahme, sondern schlicht kein Anlass.

Und dann ist da der hartnäckigste Irrtum: „Altbau vor 1978 braucht keinen Ausweis.“ Das ist falsch. Bis Ende 2026 entscheidet die Grenze von 1977 nur über die Art des Ausweises, nie über die Pflicht. Ab 2027 entscheidet sie nicht einmal mehr das.

Welche Pflichten habe ich bei der Neuvermietung konkret?

Drei Pflichten begleiten jede Neuvermietung: Pflichtangaben im Inserat, wenn der Ausweis beim Schalten schon vorliegt (§ 87 GModG), unaufgeforderte Vorlage spätestens bei der Besichtigung und Übergabe einer Kopie unverzüglich nach Vertragsschluss (§ 80 Abs. 4 GModG). Je nach Verstoß drohen bis 5.000 oder 10.000 Euro Bußgeld.

Denken Sie die Neuvermietung als Zeitachse:

Welche Angaben ins Inserat gehören, hängt davon ab, wann Ihr Ausweis ausgestellt wurde:

Für Ausweise aus der Zeit vor 2027 bleiben die bisherigen Angaben maßgeblich, das regelt § 112 GModG. Sie müssen Ihren 2026er Ausweis also nicht neu interpretieren.

Ein Wort zum Endenergiewert: Im Bedarfsausweis ist er der berechnete Bedarf des Gebäudes je Quadratmeter, unabhängig davon, wie Ihre Mieter heizen. Im Verbrauchsausweis steht dort der gemessene Verbrauch. Welche Fehler bei diesen Angaben am häufigsten passieren, habe ich im Detail im Artikel über die Pflichtangaben in der Immobilienanzeige aufgeschrieben.

„Unaufgefordert“ ist wörtlich zu nehmen.

Stellen Sie sich einen Sammeltermin an einem Samstagvormittag vor, zwölf Interessenten im Treppenhaus. Niemand fragt nach dem Ausweis. Sie haben ihn trotzdem gezeigt? Gut. Sie haben gewartet, bis jemand fragt? Dann haben Sie die Pflicht verfehlt.

Die einfachste Lösung: Legen Sie den Ausweis gut sichtbar aus oder hängen Sie ihn beim Termin aus. Das genügt nach § 80 Abs. 4 GModG.

Reicht ein Energieausweis für das ganze Mehrfamilienhaus?

Ja. Der Energieausweis wird für das Gebäude als Ganzes ausgestellt, nicht für einzelne Wohnungen (§ 79 GModG). Ein einziger Ausweis für 399 Euro Festpreis deckt jede Neuvermietung in Ihrem Mehrfamilienhaus für zehn Jahre ab, egal ob 3 oder 30 Wohneinheiten, solange keine größere Änderung einen neuen verlangt.

Das ist für Vermieter in Hannover eine gute Nachricht.

Die Vorlagepflicht gilt zwar bei jedem einzelnen Mieterwechsel. Erfüllt wird sie aber immer mit demselben Gebäudeausweis.

Ein Rechenbeispiel: In einem Zehn-Parteien-Haus in der List wechseln in zehn Jahren erfahrungsgemäß viele Mieter. Nehmen wir zehn Wechsel an. Dann kostet Sie der eine Ausweis für 399 Euro rechnerisch rund 40 Euro pro Neuvermietung. Gemessen am Bußgeldrisiko von bis zu 10.000 Euro ist das die günstigste Versicherung, die ich kenne.

Wohnungseigentümer in der WEG fragen mich oft, wer den Ausweis beschaffen muss. Praktisch läuft es so: Die Verwaltung lässt den Gebäudeausweis erstellen, jeder vermietende Eigentümer nutzt ihn für seine Wohnung. Fehlt er, dürfen Sie als einzelner Eigentümer die Erstellung verlangen, denn ohne Ausweis können Sie nicht rechtssicher neu vermieten.

Ein Sonderfall sind Häuser mit Laden, Café oder Praxis im Erdgeschoss, wie sie an der Limmerstraße oder rund um die Lister Meile typisch sind. Bis Ende 2026 trennt § 106 GModG Wohn- und Gewerbeteil, wenn der Gewerbeanteil mehr als 10 Prozent der Nutzfläche ausmacht und sich Nutzung und Anlagentechnik wesentlich unterscheiden. Dann braucht der Gewerbeteil einen eigenen Ausweis. Wie das abläuft und welcher Festpreis dafür gilt, steht im Ratgeber Laden unten, Wohnungen oben: Energieausweis für Mischgebäude.

Sie vermieten bald neu und haben keinen gültigen Ausweis? Ich erstelle Ihren Bedarfsausweis persönlich als DIBt-registrierter Aussteller, mit Best-Case-Optimierung und Festpreis: 299 Euro für das Einfamilienhaus, 399 Euro für das Mehrfamilienhaus. Nach vollständigen Angaben liegt er morgen in Ihrer Inbox. Jetzt Angebot berechnen

Welcher Ausweistyp ist bei vermieteten Immobilien der richtige?

Bis 31.12.2026 ist der Bedarfsausweis Pflicht bei Wohngebäuden mit bis zu vier Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977, die nicht mindestens das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 erreichen (§ 80 Abs. 3 GModG). In allen anderen Fällen und ab 2027 generell haben Sie die Wahl. Ich empfehle Vermietern trotzdem den Bedarfsausweis.

Für Vermieter wirkt der Verbrauchsausweis naheliegend. Die Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre liegen ja vor.

Aber was misst er eigentlich?

Er misst Ihre Mieter. Das Heizverhalten der Vormieter, nicht die Qualität des Gebäudes. Eine sparsame Rentnerin im Erdgeschoss, ein halbes Jahr Leerstand im Dachgeschoss, und schon zeigt der Ausweis ein Bild, das mit dem Haus wenig zu tun hat.

Ab dem 01.01.2027 wird der Verbrauchsausweis zudem enger: Er ist dann nur noch für Gebäude zulässig, die ausschließlich Wohnzwecken dienen. Der Verbrauch wird jährlich über zwei Jahre erfasst (§ 82 GModG in der ab 1. Januar 2027 geltenden Fassung). Für ein Haus mit Laden im Erdgeschoss scheidet er damit aus.

Der Bedarfsausweis bewertet die Gebäudesubstanz nutzerunabhängig. Er liefert Modernisierungsempfehlungen, die zu Ihrem Haus passen, und bei mir kostet er denselben Festpreis. Die ausführliche Gegenüberstellung finden Sie im Artikel Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis für das Einfamilienhaus.

Wichtig fürs Hannover-Portfolio: Kleinere Gründerzeithäuser in der List, der Oststadt und in Linden fallen bis Ende 2026 häufig unter die Bedarfsausweis-Pflicht, wenn sie vier oder weniger Wohneinheiten haben und nie umfassend saniert wurden. Dasselbe gilt für viele Doppelhaushälften und Reihenhäuser aus den 1950er und 1960er Jahren. Klären Sie das vor der Bestellung. Ich prüfe das gern kostenlos am Telefon unter 0152 060 777 67, auch per WhatsApp.

Was passiert, wenn ich ohne Energieausweis vermiete?

Fehlt bei der Neuvermietung ein gültiger Ausweis oder fehlen die Pflichtangaben im Inserat, drohen bis 10.000 Euro Bußgeld; wer den Ausweis bei der Besichtigung nicht vorlegt oder nach Vertragsschluss nicht übergibt, riskiert bis 5.000 Euro (§ 108 GModG). Zuständig sind in Niedersachsen die unteren Bauaufsichtsbehörden.

Die Stufen sind also gestaffelt:

Ehrlich gesagt: Bußgeldverfahren sind in der Praxis selten. Die Kontrolle läuft über Stichproben anhand der DIBt-Registriernummer.

Das größere Risiko liegt woanders.

Wer gewerblich vermietet oder einen Makler beauftragt, bewegt sich im Wettbewerbsrecht. Die Deutsche Umwelthilfe prüft Immobilieninserate systematisch und mahnt fehlende Pflichtangaben ab. Der BGH hat bereits 2017 entschieden (I ZR 232/16), dass auch Makler eigenständig für die Angaben in ihren Anzeigen haften. Wer eine Unterlassungserklärung unterschreibt, verpflichtet sich typischerweise zu einer Vertragsstrafe von 5.000 Euro für den Wiederholungsfall.

Die Pflicht nach § 87 GModG selbst trifft Sie als inserierenden Vermieter genauso wie einen Makler.

Und selbst wer das Bußgeldrisiko achselzuckend hinnimmt, scheitert an der Praxis: ImmoScout24 und Immowelt haben die Energieangaben als Pflichtfelder hinterlegt. Ohne Ausweisdaten kommen Sie mit Ihrem Inserat dort kaum weiter. Bei Mieten von laut ImmoScout24 durchschnittlich rund 10,41 Euro je m² im zweiten Quartal 2026 und knappem Angebot in Hannover kostet jede Woche Leerstand bares Geld. Bei einer 70-m²-Wohnung sind das rechnerisch rund 730 Euro Kaltmiete im Monat.

Was ändert sich für Vermieter ab 2027 durch das GModG?

Die GModG-Novelle wurde am 10. Juli 2026 von Bundestag und Bundesrat beschlossen und am 28. Juli 2026 verkündet; das neue Ausweisrecht gilt ab dem 1. Januar 2027. Dann löst auch die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags die Vorlagepflicht aus, Ausweise werden digital, und Wohngebäude behalten die Klassen A+ bis H.

Seit dem 29. Juli 2026 trägt das Gesetz seinen neuen Namen. Die Regeln für den Energieausweis wechseln aber erst zum Jahreswechsel. Bis dahin gilt alles, was ich oben beschrieben habe.

Der Überblick für Vermieter:

Klingt nach viel. Für die meisten Wohnungsvermieter bleibt es überschaubar.

Warum? Weil die meisten Wohnraummietverträge unbefristet sind. Ein unbefristeter Vertrag wird nie „verlängert“, er läuft einfach weiter. Die Vertragsverlängerung als neuer Anlass trifft vor allem befristete Verträge: vermietete Gewerbeflächen, Pachtverträge, Leasing und Zeitmietverträge. Wer im Erdgeschoss einen Laden mit fünfjähriger Laufzeit vermietet, sollte sich das Verlängerungsdatum im Kalender markieren.

Bestehende Ausweise bleiben gültig. Ein Ausweis, den Sie 2026 ausstellen lassen, gilt zehn Jahre, sofern keine größere Änderung nach § 80 Abs. 2 GModG einen neuen verlangt. Es gibt keine Austauschpflicht und kein Umschreiben auf eine neue Skala.

Die neue Skala A bis G gilt übrigens nur für Nichtwohngebäude. Und eine Sanierungspflicht wegen einer schlechten Klasse gibt es für Wohngebäude nicht.

Die amtlichen Muster für Ausweise ab 2027 muss der Bund erst noch bekannt machen. Aus meiner Sicht das beste Argument, das Thema vor der nächsten Neuvermietung zu erledigen statt danach.

Welche Praxis-Tipps sparen Vermietern in Hannover Zeit und Ärger?

Vier Hinweise aus meinem Alltag: Besorgen Sie den Ausweis vor dem Inserat, nutzen Sie die Effizienzklasse als Vermietungsargument, liefern Sie Ihre Daten telefonisch oder per Foto und lassen Sie sich von fehlenden Baudaten nicht aufhalten.

Aus meiner Erfahrung mit hunderten Energieausweisen seit 2018:

Tipp 1: Ausweis vor dem Inserat besorgen, nicht parallel. Bei der Vermietungsdynamik in List, Linden oder Südstadt vergehen zwischen Inserat und Vertragsschluss oft nur 2 bis 3 Wochen. Ich liefere Ihren Ausweis 24 Stunden nach vollständigen Angaben digital, DIBt-registriert. Dann stehen die Pflichtangaben von Anfang an korrekt im Portal.

Tipp 2: Die Effizienzklasse ist ein Vermietungsargument. Bei steigenden Nebenkosten schauen Mietinteressenten zuerst auf die Klasse. Mit meiner Best-Case-Optimierung fließen alle wertverbessernden Details korrekt in die Berechnung ein, etwa nachgerüstete Dämmung oder eine neue Heizung. Häufig macht das eine ganze Klasse aus, ohne dass Sie sanieren.

Tipp 3: Daten liefern Sie bequem telefonisch oder per Foto. Sie brauchen keinen Termin mit mir im Objekt. Baujahr, Wohnfläche, Heizungsdaten und Fotos vom Typenschild reichen, den Rest kläre ich mit Ihnen am Telefon. Auf Wunsch mache ich eine kostenlose Sichtprüfung von außen.

Tipp 4: Fehlende Baudaten sind kein Hindernis. Weiß niemand mehr, wann der Bauantrag gestellt wurde, hilft die Bauakte, die die Bauaktenstelle der Landeshauptstadt Hannover führt. Für die meisten Ausweise reichen aber Baujahr, Wohnfläche und Heizungsdaten. Was fehlt, setze ich mit den anerkannten Pauschalwerten für die Baualtersklasse an und bespreche es vorher mit Ihnen.

Welche Fehler kosten Vermieter am meisten?

Fünf Fehler sehe ich immer wieder: ein abgelaufener Ausweis, bis Ende 2026 der Primär- statt des Endenergiewerts in der Anzeige, der Ausweis nur auf Nachfrage, der Irrtum, Altbauten seien befreit, und ein eigener Ausweis für jede einzelne Wohnung.

1. Der abgelaufene Ausweis. Er liegt seit Jahren im Ordner, und niemand schaut aufs Datum. Ein Ausweis von 2015 ist 2026 nicht mehr gültig. Wer damit inseriert, inseriert ohne Ausweis.
2. Der falsche Wert in der Anzeige. Bei Ausweisen bis Ende 2026 gehört der Endenergiewert ins Inserat. Wer den Primärenergiewert abschreibt, hat eine fehlerhafte Pflichtangabe, und genau die wird abgemahnt.
3. Vorlage nur auf Nachfrage. Das Gesetz sagt „unaufgefordert“. Ein Ausweis in der Schublade erfüllt die Pflicht nicht.
4. „Mein Altbau ist befreit.“ Ist er nicht. Das Baujahr regelt höchstens die Ausweisart, nie die Pflicht.
5. Ein Ausweis pro Wohnung. Der Ausweis gilt für das Gebäude. Wer für jede Wohnung einzeln bestellt, zahlt mehrfach für dasselbe Ergebnis.

Keiner dieser Fehler ist kompliziert. Alle sind teuer.

Häufige Fragen von Vermietern

Brauche ich für jede Wohnung im Mehrfamilienhaus einen eigenen Energieausweis?

Nein. Der Energieausweis wird für das gesamte Gebäude ausgestellt und gilt für alle Wohnungen darin. Ein Ausweis für ein Mehrfamilienhaus kostet bei mir 399 Euro Festpreis und deckt zehn Jahre lang jede Neuvermietung im Haus ab, solange keine größere Änderung nach § 80 Abs. 2 GModG einen neuen Ausweis verlangt.

Wann genau muss ich den Energieausweis dem Mietinteressenten zeigen?

Spätestens bei der Besichtigung, und zwar unaufgefordert; ein deutlich sichtbarer Aushang beim Termin genügt (§ 80 Abs. 4 GModG). Nach Abschluss des Mietvertrags übergeben Sie dem neuen Mieter unverzüglich eine Kopie. Wer Vorlage oder Übergabe versäumt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 5.000 Euro (§ 108 GModG).

Brauche ich einen Energieausweis für meinen Bestandsmieter?

Bis 31.12.2026 nein: Im laufenden Mietverhältnis entsteht keine Vorlagepflicht, erst die Neuvermietung löst sie aus. Ab 01.01.2027 zählt auch die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags, wenn kein gültiger Ausweis vorliegt. Das betrifft vor allem befristete Verträge wie Gewerbemieten oder Pachten; ein unbefristeter Wohnungsmietvertrag läuft einfach weiter.

Was kostet ein Energieausweis für eine vermietete Immobilie in Hannover?

Bei mir 299 Euro Festpreis für ein Einfamilienhaus und 399 Euro für ein Mehrfamilienhaus, jeweils inklusive Best-Case-Optimierung. Der Ausweis gilt zehn Jahre, sofern keine größere Änderung einen neuen verlangt, und die Kosten verteilen sich auf viele Neuvermietungen. Für Häuser mit Laden oder Praxis gilt mein eigener Festpreis für Mischgebäude.

Darf ich ohne Energieausweis inserieren?

Rechtlich ja. Die Pflichtangaben nach § 87 GModG gelten nur, wenn beim Schalten der Anzeige schon ein Ausweis vorliegt. Spätestens zur Besichtigung müssen Sie aber einen vorlegen. Praktisch wird es eng, denn Portale wie ImmoScout24 und Immowelt haben die Energieangaben als Pflichtfelder hinterlegt. Deshalb rate ich: Ausweis zuerst, dann inserieren.

Fazit: Erst der Ausweis, dann das Inserat

Bei jeder Neuvermietung in Hannover gilt die Dreier-Kette: Pflichtangaben im Inserat, Vorlage bei der Besichtigung, Kopie nach Vertragsschluss; ab 2027 kommt die Verlängerung befristeter Verträge dazu. Ein Ausweis pro Gebäude genügt, er gilt zehn Jahre, solange keine größere Änderung einen neuen verlangt, und kostet bei mir 299 Euro (EFH) oder 399 Euro (MFH) als Festpreis.

Warten Sie nicht, bis das Portal Sie stoppt. Jetzt Festpreis berechnen und Ihren Energieausweis 24 Stunden nach vollständigen Angaben erhalten, mit persönlicher Beratung und Best-Case-Optimierung.