Das GModG ändert den Energieausweis grundlegend: Am 10. Juli 2026 haben Bundestag (323 zu 271 Stimmen) und Bundesrat das Gebäudemodernisierungsgesetz beschlossen. Für Wohngebäude kommt die freie Wahl zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis, die neue A-G-Skala gilt nur für Gewerbe. Die neuen Energieausweis-Regeln gelten ab dem 1. Januar 2027, bestehende Ausweise bleiben 10 Jahre gültig.
Seit dem Beschluss klingelt bei mir das Telefon: Eigentümer aus der List, aus Linden und der Südstadt fragen, ob ihr Energieausweis jetzt wertlos ist. Die kurze Antwort: nein. Als Immobilienexperte für Energieausweise, seit 2018 tätig, sortiere ich in diesem Artikel, was im GModG wirklich steht, was davon für Wohngebäude in Hannover gilt und wann Sie handeln sollten.
Was wurde am 10. Juli 2026 genau beschlossen?
Bundestag und Bundesrat haben am 10. Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) verabschiedet (BT-Drucksache 21/6278). Es setzt die EU-Gebäuderichtlinie EPBD (EU 2024/1275) in deutsches Recht um und reformiert das bisherige GEG, vom Heizungsrecht bis zum Energieausweis.
Wichtig ist das gestufte Inkrafttreten, denn genau hier entsteht die meiste Verwirrung:
| Teil | Inhalt | Gilt ab |
|---|---|---|
| Heizungsteil | Neue, technologieoffene Heizungsregeln | 29. Juli 2026 |
| Energieausweis-Teil | Neue Ausweisregeln, Skalen, Formate | 1. Januar 2027 |
Artikel 9 des am 28. Juli 2026 verkündeten Gesetzes im Bundesgesetzblatt legt diese Termine verbindlich fest. Bis der Energieausweis-Teil greift, gelten dafür die bisherigen Regeln weiter. Wer heute einen Ausweis bestellt, bekommt ihn nach den aktuellen Regeln, und der bleibt dank Bestandsschutz die vollen 10 Jahre gültig.
Welche Skala gilt künftig: A-G oder A+ bis H?
Die neue EU-Skala A bis G kommt zunächst nur für Nichtwohngebäude (neue Anlage 10a). Wohngebäude behalten die vertraute Skala A+ bis H. Die große Wohngebäude-Reform wurde auf eine spätere Novelle verschoben, die EU lässt Deutschland dafür noch Zeit.
Das ist die wichtigste Klarstellung, denn viele Medienberichte behaupten pauschal, “der Energieausweis” bekomme eine neue Skala. Richtig ist:
| Gebäudetyp | Skala heute | Skala ab 1. Januar 2027 |
|---|---|---|
| Wohngebäude (EFH, MFH) | A+ bis H | A+ bis H (unverändert) |
| Nichtwohngebäude (Gewerbe) | A+ bis H | A bis G (Anlage 10a) |
Für Ihr Einfamilienhaus in Kirchrode oder Ihr Mehrfamilienhaus in der Nordstadt ändert sich an der Farbskala also nichts. Anders bei Gewerbeobjekten: Dort bemessen sich die neuen Klassen am Verhältnis zum Referenzgebäude, und es werden künftig nur noch Bedarfsausweise ausgestellt. Details dazu habe ich im Artikel zum Energieausweis für Gewerbeimmobilien in Hannover zusammengefasst.
Was bedeutet die neue Wahlfreiheit für Wohngebäude?
Die 1977er-Grenze fällt: Bisher mussten Wohngebäude mit bis zu 4 Wohneinheiten und Bauantrag vor dem 1. November 1977 zwingend einen Bedarfsausweis vorlegen (§ 80 Abs. 3 GEG). Ab dem 1. Januar 2027 dürfen alle Wohngebäude frei zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis wählen.
Das betrifft in Hannover sehr viele Objekte. Die Gründerzeit- und Vorkriegshäuser in der List, in Linden und der Südstadt sowie die Siedlungshäuser der 50er und 60er Jahre fallen heute fast alle unter die Bedarfsausweis-Pflicht. Künftig entscheiden die Eigentümer selbst.
Meine ehrliche Einschätzung dazu: Die Wahlfreiheit ist bequem, aber sie macht den Verbrauchsausweis nicht zur besseren Wahl. Der Bedarfsausweis bewertet das Gebäude nutzerunabhängig, deckt Schwachstellen auf und liefert fundierte Modernisierungsempfehlungen. Bei mir kosten beide Typen dasselbe (Einfamilienhaus 299 Euro, Mehrfamilienhaus 399 Euro, Festpreis), deshalb empfehle ich grundsätzlich den Bedarfsausweis. Die Unterschiede im Detail erkläre ich im Artikel Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis für das Einfamilienhaus.
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Welche neuen Pflichten kommen auf Eigentümer und Vermieter zu?
Der Energieausweis wird digital und maschinenlesbar, bekommt neue Pflichtangaben wie den Anteil erneuerbarer Energien und einen Smart-Readiness-Indikator, und die Vorlagepflicht wird ausgeweitet: Künftig löst auch eine Mietvertragsverlängerung die Pflicht aus, nicht nur die Neuvermietung.
Die wichtigsten Neuerungen ab dem 1. Januar 2027 im Überblick:
- Digitales Standardformat: Der Ausweis wird maschinenlesbar ausgestellt, Papier gibt es nur noch auf Verlangen.
- Neue Pflichtangaben: Unter anderem Endenergieangaben, der Anteil erneuerbarer Energien und ein Indikator für die Smart Readiness des Gebäudes.
- Erweiterte Anzeigenpflichten: § 87 GEG wird ausgebaut. Schon heute kosten fehlende Angaben in Immobilienanzeigen bis zu 10.000 Euro Bußgeld, mehr dazu im Artikel zu den Pflichtangaben in der Immobilienanzeige.
- Vorlagepflicht bei Vertragsverlängerung: Bisher galt die Vorlagepflicht bei Neuvermietung. Künftig kann auch die Verlängerung eines Mietvertrags den Energieausweis erfordern. Was heute schon bei der Vermietung gilt, lesen Sie im Artikel zum Energieausweis bei Vermietung und Neuvermietung in Hannover.
- Neue Berechnungsgrundlage: Für neue Bedarfsausweise gilt die DIN/TS 18599:2025-10. Der Primärenergiefaktor für Strom sinkt von 1,8 auf 1,5, der für Biomasse steigt von 0,2 auf 0,7.
Der letzte Punkt ist spannender, als er klingt: Häuser mit Wärmepumpe werden rechnerisch aufgewertet, Pelletheizungen tendenziell abgewertet. Dasselbe Haus kann unter neuem Recht in einer anderen Klasse landen, ohne dass ein einziger Stein bewegt wurde. Auch wer in Hannover an der enercity-Fernwärme hängt oder auf eine Wärmepumpe umgestellt hat, sollte diesen Effekt bei einer künftigen Neuausstellung im Blick behalten.
Bleibt mein alter Energieausweis gültig?
Ja, vollständig. Alle vor dem Stichtag ausgestellten Energieausweise behalten ihre Gültigkeit bis zum Ablauf der 10 Jahre (§ 79 Abs. 4 GEG). Sie können damit weiterhin verkaufen, vermieten und inserieren. Es gibt keine Pflicht zur vorzeitigen Neuausstellung.
Das ist der Punkt, der bei meinen Telefonaten die größte Erleichterung auslöst. Ein 2024 ausgestellter Ausweis gilt bis 2034, ein heute ausgestellter bis 2036. Das GModG entwertet nichts.
Aus meiner Praxis heißt das umgekehrt: Wer in den nächsten Monaten verkauft oder neu vermietet, sollte den Ausweis jetzt erstellen lassen und nicht auf 2027 warten. Drei Gründe:
- Rechtssicherheit: Ohne gültigen Ausweis dürfen Sie nicht rechtssicher inserieren, es drohen bis zu 10.000 Euro Bußgeld (§ 108 GEG).
- Planbarkeit: Sie arbeiten mit der bekannten, eingespielten Rechtslage statt mit der Umstellungsphase, in der Software, Portale und Behörden die neuen Formate erst einführen.
- Volle Laufzeit: Die 10 Jahre Gültigkeit laufen ab Ausstellung. Sie verlieren durch frühes Handeln nichts.
Wann genau die Ausweispflicht greift und welche Ausnahmen es gibt, habe ich im Überblick zur Energieausweis-Pflicht für Eigentümer in Hannover zusammengestellt. Alle Leistungen für Wohnhäuser finden Sie auf der Seite Energieausweise für Wohngebäude.
Wie sind die Reaktionen und was heißt das für Hannover?
Eigentümerverbände begrüßen die neue Wahlfreiheit als Bürokratieabbau, Umweltverbände kritisieren, dass Wohngebäude die alte Skala behalten. Für Eigentümer in Hannover ändert sich kurzfristig wenig, mittelfristig lohnt der Blick auf die neuen Berechnungsregeln.
Meine Einordnung nach hunderten Energieausweisen: Das GModG ist für Wohngebäude-Eigentümer vor allem eine Entlastung mit Ansage. Die vertraute Skala bleibt, alte Ausweise gelten weiter, und die Wahlfreiheit nimmt Druck aus dem Altbaubestand. Die eigentliche Arbeit verlagert sich auf die Gewerbeseite, wo neue Skala und Bedarfsausweis-Pflicht ab 2027 für Bewegung sorgen werden.
Zwei Praxis-Tipps zum Schluss: Erstens, prüfen Sie das Ausstellungsdatum Ihres vorhandenen Ausweises. Läuft er 2026 oder 2027 ab und ein Verkauf ist denkbar, erneuern Sie ihn jetzt in Ruhe statt später unter Zeitdruck. Zweitens, heben Sie Sanierungsnachweise auf (Fenster, Dach, Heizung). Sie sind unter jedem Rechtsstand die Grundlage dafür, dass ich mit meiner Best-Case-Optimierung die bestmögliche Klasse für Ihr Haus heraushole.
Fazit
Das GModG ist beschlossen, aber kein Grund zur Panik: Wohngebäude behalten die Skala A+ bis H, bestehende Ausweise gelten bis zum Ablauf, und die neue Wahlfreiheit kommt am 1. Januar 2027. Wer verkaufen oder vermieten will, braucht den Ausweis trotzdem heute. Hier können Sie Ihren Energieausweis direkt bestellen: Festpreis ab 299 €, persönliche Beratung und Lieferung in 24 Stunden.
