In jeder kommerziellen Immobilienanzeige sind 5 Energieausweis-Pflichtangaben vorgeschrieben (§ 87 GEG): Art des Ausweises, Endenergiewert, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse. Das gilt für Verkauf und Vermietung, für Portale wie ImmoScout24 ebenso wie für Zeitungsanzeigen. Fehlen die Angaben, drohen bis zu 10.000 Euro Bußgeld und Abmahnungen.
Als Immobilienexperte für Energieausweise in Hannover sehe ich täglich Inserate, und erschreckend viele sind angreifbar. Mal fehlt die Effizienzklasse, mal steht der Primärenergie- statt der Endenergiewert drin.
Das ist kein Kavaliersdelikt, sondern eine Ordnungswidrigkeit mit professionellen Abmahnern im Nacken. Sie bekommen hier die komplette Checkliste für rechtssichere Inserate, mit den Sonderfällen für Gewerbe und den häufigsten Fehlern aus der Praxis. Grundlagen zu Ausweisarten und Pflichten finden Sie auf meiner Seite zu Energieausweisen für Wohngebäude.
Welche 5 Angaben müssen in die Immobilienanzeige?
§ 87 GEG schreibt für Wohngebäude 5 Angaben vor: die Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis), den Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch in kWh/(m²·a), den wesentlichen Energieträger der Heizung, das Baujahr des Gebäudes und die Energieeffizienzklasse von A+ bis H.
Alle 5 Werte stehen auf Ihrem Energieausweis. Sie müssen nichts berechnen, nur korrekt abschreiben.
| # | Pflichtangabe | Beispiel | Wo im Ausweis? |
|---|---|---|---|
| 1 | Art des Ausweises | Bedarfsausweis | Seite 1 |
| 2 | Endenergiewert | 112 kWh/(m²·a) | Seite 2 (Bedarf) bzw. Seite 3 (Verbrauch) |
| 3 | Wesentlicher Energieträger | Erdgas | Seite 1 |
| 4 | Baujahr des Gebäudes | 1962 | Seite 1 |
| 5 | Effizienzklasse | D | Farbskala |
Eine korrekte Inseratszeile für ein Mehrfamilienhaus in der List sieht also so aus: “Bedarfsausweis, 112 kWh/(m²·a), Erdgas, Baujahr 1908, Effizienzklasse D”. Eine Zeile, fünf Angaben, abmahnsicher.
Wichtig zur Skala: Wohngebäude behalten auch nach dem am 10. Juli 2026 beschlossenen GModG die Klassen A+ bis H. Die neue A-G-Skala kommt ab voraussichtlich Januar 2027 nur für Nichtwohngebäude. Was sich sonst ändert, lesen Sie im Artikel GModG beschlossen: die Folgen für den Energieausweis.
Welche Regeln gelten für Gewerbeimmobilien?
Bei Nichtwohngebäuden verlangt § 87 GEG nur 4 Angaben: Art des Ausweises, Endenergiewert getrennt für Wärme und Strom sowie den wesentlichen Energieträger. Baujahr und Effizienzklasse sind bei Gewerbeinseraten keine Pflicht. Der häufigste Fehler ist ein einzelner Gesamtwert statt der getrennten Wärme- und Stromwerte.
Diese Trennung hat einen fachlichen Grund: Bürogebäude, Praxen oder Ladenlokale verbrauchen erhebliche Strommengen für Beleuchtung, Lüftung und Kühlung. Ein einziger Kennwert würde das Bild verzerren.
Wer also eine Bürofläche in der Innenstadt oder eine Halle im Gewerbegebiet inseriert, schreibt zum Beispiel: “Verbrauchsausweis, Wärme 98 kWh/(m²·a), Strom 41 kWh/(m²·a), Fernwärme”. Bei Mischobjekten, etwa Laden unten und Wohnungen oben, gibt es zwei Ausweise und damit zwei Angaben-Sets, für den Wohnteil mit allen 5 Feldern.
Gilt die Pflicht auch für Kleinanzeigen und Social Media?
Ja, sobald das Medium kommerziell ist, und das sind Immobilienportale, Online-Marktplätze und Zeitungen ausnahmslos, auch wenn Sie als Privatperson inserieren. § 87 GEG knüpft an das Medium an, nicht an den Anbieter. Außen vor bleibt nur der nicht-kommerzielle Weg, etwa der Zettel am schwarzen Brett.
Die Vorstellung “ich bin privat, mich betrifft das nicht” ist einer der teuersten Irrtümer im Immobilienmarkt. Wer auf Kleinanzeigen.de, ImmoScout24 oder per Zeitungsanzeige inseriert, nutzt ein kommerzielles Medium und muss die Pflichtangaben liefern, sofern der Energieausweis bereits vorliegt.
Liegt zum Zeitpunkt der Anzeige tatsächlich noch kein Ausweis vor, greift § 87 GEG nicht. Entwarnung ist das trotzdem nicht: Spätestens bei der Besichtigung müssen Sie den Ausweis unaufgefordert vorlegen (§ 80 Abs. 4 GEG), sonst drohen bis zu 5.000 Euro Bußgeld. Die großen Portale erzwingen die Energiefelder ohnehin technisch, ohne Werte geht das Inserat nicht online. Wie die komplette Pflichtenkette bei der Vermietung aussieht, erkläre ich im Artikel zum Energieausweis bei Vermietung und Neuvermietung.
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Was passiert, wenn Pflichtangaben fehlen?
Fehlende Pflichtangaben sind eine Ordnungswidrigkeit mit bis zu 10.000 Euro Bußgeld (§ 108 GEG). Praktisch gefährlicher ist die Abmahnwelle: Die Deutsche Umwelthilfe prüft Inserate systematisch und mahnt Verstöße als unlauteren Wettbewerb ab, mit Vertragsstrafen von typischerweise 5.000 Euro im Wiederholungsfall.
Es gibt zwei getrennte Risiko-Ebenen, und beide können gleichzeitig zuschlagen.
| Risiko | Grundlage | Kostenrahmen |
|---|---|---|
| Bußgeld der Behörde | § 108 Abs. 1 Nr. 27 GEG | bis 10.000 Euro |
| Abmahnung (z.B. DUH, Wettbewerber) | § 5a UWG, Vorenthalten wesentlicher Informationen | Unterlassungserklärung, Streitwert oft 15.000 bis 25.000 Euro |
| Vertragsstrafe bei erneutem Verstoß | Unterlassungserklärung | typisch 5.000 Euro pro Fall |
Makler trifft es besonders: Der BGH hat am 5. Oktober 2017 entschieden (I ZR 232/16, I ZR 4/17), dass Makler für die Pflichtangaben in ihren Anzeigen eigenständig verantwortlich sind. “Der Eigentümer hat mir die Daten nicht gegeben” zählt nicht als Ausrede, im Zweifel darf das Objekt nicht beworben werden.
In Niedersachsen kontrollieren die unteren Bauaufsichtsbehörden zwar nur stichprobenartig. Aber die DUH und Mitbewerber lesen die Portale flächendeckend mit, gerade in nachfragestarken Märkten wie Hannover ist das Entdeckungsrisiko real.
Welche Fehler passieren in Anzeigen am häufigsten?
Die häufigsten Fehler sind: Effizienzklasse vergessen, Primärenergie- statt Endenergiewert angegeben, kryptische Abkürzungen ohne Erklärung, fehlendes Baujahr und die Nutzung eines abgelaufenen Ausweises. Jeder einzelne dieser Fehler macht das Inserat angreifbar.
Aus meiner Prüfpraxis die Top-Liste, jeweils mit der richtigen Lösung:
- Effizienzklasse fehlt. Seit 2014 Pflicht und trotzdem der Klassiker. Lösung: Klasse immer mit angeben, auch wenn das Portal sie nicht automatisch zieht.
- Primärenergie- statt Endenergiewert. Beide stehen im Ausweis, ins Inserat gehört die Endenergie. Der Primärenergiewert ist meist höher oder niedriger und führt Interessenten in die Irre.
- Abkürzungen wie “V, 145, Gas, 1965, F”. Zulässig ist Kompaktschreibweise nur, wenn sie verständlich bleibt; “V” ohne Kontext ist riskant. Lösung: “Verbrauchsausweis” ausschreiben.
- Baujahr weggelassen. Bei Wohngebäuden Pflicht, auch beim Gründerzeithaus, dessen Alter man “eh sieht”.
- Abgelaufener Ausweis. Energieausweise gelten 10 Jahre (§ 79 Abs. 3 GEG). Viele Ausweise aus der Verkaufswelle 2015/2016 sind inzwischen ungültig, vor dem Inserat das Ablaufdatum prüfen.
- NWG-Werte nicht getrennt. Bei Gewerbe immer Wärme und Strom einzeln ausweisen.
Mein Praxis-Tipp für Eigentümer: Übernehmen Sie die 5 Angaben als festen Textbaustein in jedes Exposé und jede Anzeige, dann kann beim Portalwechsel nichts verloren gehen. Und beim Verkauf gilt dieselbe Sorgfalt bis zum Schluss, welche Fristen von der Besichtigung bis zum Notartermin gelten, lesen Sie im Artikel zum Energieausweis beim Hausverkauf in Hannover.
Wie kommen Sie schnell an die fehlenden Werte?
Wenn der Energieausweis fehlt, ist er in Hannover kein Projekt, sondern eine 24-Stunden-Sache: Sie liefern mir Baujahr, Fläche und Heizungsdaten telefonisch oder per Foto, liefere ich Ihnen den Ausweis mit DIBt-Registriernummer zum Festpreis von 299 Euro (EFH), 399 Euro (MFH) oder 899 Euro (Nichtwohngebäude).
Der Ablauf ist bewusst unkompliziert. Kein Termin, keine Begehung zur Datenaufnahme: Alle Angaben klären wir am Telefon, Typenschild der Heizung und Fassade fotografieren Sie mit dem Handy. Nach Ausstellung mache ich auf Wunsch eine kostenlose Sichtprüfung von außen.
Dazu gehört immer meine Best-Case-Optimierung: Ich prüfe jede wertverbessernde Angabe, von der nachgerüsteten Dachdämmung bis zur korrekten Wohnfläche. Häufig springt dabei eine bessere Effizienzklasse heraus, und genau diese Klasse steht dann in Ihrem Inserat, als Verkaufsargument statt als Pflichtübung.
Gerade im schnellen Hannoveraner Markt, wo gute Objekte in List, Linden oder Südstadt binnen Tagen vergeben sind, gilt: Erst der Ausweis, dann das Inserat. So starten Sie mit vollständigen Angaben und ohne Abmahnflanke.
Fazit: 5 Angaben, null Angriffsfläche
Die Pflichtangaben nach § 87 GEG sind schnell erledigt, wenn ein gültiger Energieausweis vorliegt: Ausweisart, Endenergiewert, Energieträger, Baujahr, Effizienzklasse, fertig. Wer ohne diese Zeile inseriert, riskiert bis zu 10.000 Euro Bußgeld und teure Abmahnungen.
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