Bei einer Scheidung muss keiner auf den anderen warten: Einer der beiden Miteigentümer kann den Energieausweis allein beauftragen, die Kosten teilen sich nach § 748 BGB anteilig. Vorliegen muss er spätestens bei der ersten Besichtigung (§ 80 GEG), sonst drohen bis zu 10.000 Euro Bußgeld. In Hannover kostet der Ausweis fürs Einfamilienhaus 299 Euro und ist in 24 Stunden da.
Rund 130.100 Ehen wurden 2025 in Deutschland geschieden. In vielen Fällen steht ein gemeinsames Haus dazwischen, und meistens ist es der größte Posten in der ganzen Auseinandersetzung.
Ich erstelle seit 2018 Energieausweise für Eigentümer in Hannover und dem Umland. Trennungsfälle erkenne ich inzwischen am Ton des ersten Anrufs: Es soll schnell gehen, es soll wenig kosten, und es soll bitte keinen zweiten Streitpunkt geben.
Genau dafür ist dieser Artikel.
Wer muss bei einer Scheidung den Energieausweis besorgen?
Gegenüber dem Käufer sind beide Miteigentümer gemeinsam Verkäufer und damit gemeinsam in der Pflicht. Beauftragen muss ihn trotzdem nur einer. Die Kosten des gemeinschaftlichen Gegenstands tragen die Teilhaber nach § 748 BGB anteilig; bei Hälfte-Hälfte im Grundbuch läuft das in aller Regel auf je 149,50 Euro hinaus.
Das ist die Antwort, die viele überrascht. Der Energieausweis ist kein Dokument, das zwei Unterschriften braucht.
Den Kaufvertrag müssen beide unterschreiben. Den Maklerauftrag üblicherweise auch. Den Energieausweis nicht. Ich brauche die Gebäudedaten und einen Ansprechpartner, sonst nichts.
Damit ist er einer der wenigen Punkte im Trennungsverfahren, der auch dann vorankommt, wenn gerade gar nichts vorankommt.
Das Muster, das ich am häufigsten sehe: Beide gehen davon aus, der andere kümmert sich. Der Makler setzt das Inserat online, die erste Besichtigung steht an, und dann fehlt das Papier.
Wer inseriert, braucht die Pflichtangaben aus § 87 GEG bereits in der Anzeige, sobald ein Ausweis vorliegt. Wie die Fristen zusammenspielen, habe ich im Beitrag Energieausweis beim Hausverkauf: Fristen, Besichtigung, Notar aufgeschrieben.
Mein Rat für die Praxis: Derjenige, der ohnehin den Kontakt zum Makler hält, bestellt. Die Rechnung wandert in die Aufstellung der gemeinsamen Kosten, die am Ende ohnehin gegengerechnet wird. Über 299 Euro sollte niemand ein Verfahren führen.
Was passiert, wenn beide sich nicht einigen?
Dann bleibt die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG, und die kostet Zeit und Geld. Am Amtsgericht Hannover vergehen bis zum ersten Versteigerungstermin je nach Auslastung bis zu zwölf Monate, insgesamt liegt das Verfahren bei 12 bis 18 Monaten. Ein freihändiger Verkauf in Hannover ist in 3 bis 6 Monaten durch.
Der Erlös ist der zweite Unterschied. In der Praxis werden für Teilungsversteigerungen Abschläge von 20 bis 40 Prozent gegenüber dem freihändig erzielbaren Preis genannt. Bieter kalkulieren Risikoaufschläge ein: keine Mängelhaftung, oft keine Besichtigung, unklare Nutzungssituation.
Bei einem Hannoveraner Reihenhaus mit 120 Quadratmetern und einem Marktniveau von gut 3.400 Euro je Quadratmeter reden wir über einen Verkehrswert von rund 408.000 Euro und damit über einen sechsstelligen Betrag, den beide Seiten gemeinsam verlieren. Für einen Streit, in dem es um 299 Euro Energieausweis ging.
Einen Energieausweis braucht die Teilungsversteigerung übrigens nicht. Das Eigentum geht dort durch Zuschlag des Gerichts über, also durch einen Hoheitsakt und nicht durch Kaufvertrag. Die Vorlagepflicht aus § 80 GEG knüpft an Verkauf und Vermietung an und greift deshalb nicht.
Das klingt nach einer Ersparnis. Es ist keine. Den Wert setzt dann ein gerichtlich bestellter Gutachter fest, und darauf haben Sie keinen Einfluss.
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Brauche ich einen Ausweis, wenn ich meinen Partner auszahle?
Gesetzlich nicht. Übernimmt einer von beiden das Haus und zahlt den anderen aus, gibt es keinen fremden Käufer, den das GEG schützen müsste. In der Praxis verlangt ihn dann aber die Bank, die die Auszahlung finanziert.
Das ist der Fall, den fast niemand auf dem Zettel hat. Die Trennung ist geklärt, die Finanzierung steht kurz vor der Zusage, und dann kommt die Unterlagenliste der Bank mit dem Energieausweis darin.
Aus meinen Fällen kenne ich es so: Die energetische Qualität fließt inzwischen in die Beleihungsprüfung ein, ein Haus mit Klasse G wird anders bewertet als eines mit Klasse C. Was Kreditinstitute konkret anfordern, steht im Artikel Bank verlangt einen Energieausweis für die Finanzierung.
Wer das früh einplant, hält die Finanzierung nicht auf. Und wer ohnehin einen Ausweis braucht, sollte gleich den nehmen, der die Bausubstanz objektiv bewertet.
Welchen Energieausweis brauchen Sie in dieser Situation?
Den Bedarfsausweis. Er rechnet die Bausubstanz durch: Wände, Fenster, Dach, Heizung. Der Verbrauchsausweis dagegen spiegelt nur, wie die letzten drei Jahre geheizt wurde. Nach einer Trennung ist genau das verzerrt. Beim Preis macht es keinen Unterschied, bei mir kostet beides beim Einfamilienhaus 299 Euro.
Denken Sie an das typische Trennungsjahr. Einer zieht aus, halbe Räume stehen leer, die Heizung läuft anders als je zuvor. Oder umgekehrt: Das Haus war zeitweise voll bewohnt, dann kaum. Beides landet ungefiltert im Verbrauchsausweis und beschreibt Ihr Haus falsch.
Ein Käufer, der eine schlechte Kennzahl sieht, verhandelt am Preis. Er weiß ja nicht, dass die Zahl aus einer Ausnahmesituation stammt.
Bei vielen Häusern in Hannover ist die Frage ohnehin entschieden. Wohngebäude mit bis zu vier Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die nie auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 gebracht wurden, brauchen zwingend einen Bedarfsausweis (§ 80 Abs. 3 GEG).
Das betrifft den weit überwiegenden Teil der Nachkriegssiedlungen: Oberricklingen, Misburg, Badenstedt, Alt-Bemerode. Dazu die Gründerzeithäuser in der List und der Oststadt und die Backsteinbauten der Südstadt.
Praxis-Tipp 1: Prüfen Sie das Bauantragsdatum, bevor irgendwer einen billigen Verbrauchsausweis im Netz bestellt. Ein Ausweis der falschen Art ist rechtlich angreifbar und muss neu gemacht werden. Das Datum steht in der Bauakte, die das Bauordnungsamt der Landeshauptstadt Hannover auf Antrag einsehen lässt.
Praxis-Tipp 2: Klären Sie vorab, wer die Unterlagen hat. Nach einem Auszug liegen Baubeschreibung, Grundrisse und Heizungsrechnungen oft bei der Person, die nicht bestellt. Fehlt alles, ist das kein Hindernis: Ich nehme die Daten telefonisch und per Foto auf, ein Bild vom Typenschild der Heizung, von einem geöffneten Fenster und von jeder Fassadenseite reicht als Basis.
Wenn Sie den Auftrag lieber schriftlich festhalten möchten, etwa weil beide Seiten mitlesen sollen: Sie können das Bestellformular herunterladen oder per E-Mail erhalten und in Ruhe ausfüllen.
Was ändert sich durch das GModG für Ihren Verkauf?
Für Ihren Verkauf jetzt: nichts. Das Gebäudemodernisierungsgesetz wurde am 10. Juli 2026 beschlossen, der Teil zu den Energieausweisen gilt aber erst rund sechs Monate nach der Verkündung, also voraussichtlich ab Anfang 2027. Ein heute ausgestellter Ausweis bleibt seine vollen zehn Jahre gültig.
Das ist beim Zeitdruck einer Trennung die wichtigste Nachricht: Sie verlieren nichts, wenn Sie jetzt bestellen, und Sie gewinnen nichts, wenn Sie warten.
Was sich ab 2027 ändert, betrifft vor allem zwei Punkte. Für Wohngebäude entfällt die 1977er-Grenze, dann steht die Wahl zwischen Verbrauch und Bedarf frei. Die neue A-bis-G-Skala kommt ausdrücklich nur für Nichtwohngebäude, Ihr Einfamilienhaus behält die Skala von A+ bis H.
Am Rat ändert das nichts. Die freie Wahl macht den Verbrauchsausweis nicht besser, sie erlaubt ihn nur. Nach einer Trennung mit einem untypischen Heizjahr bleibt der Bedarfsausweis die Zahl, die Ihr Haus richtig beschreibt.
Unter der Haube wird neu gerechnet: aktualisierte Normen, veränderte Primärenergiefaktoren beim Strom und bei Biomasse, ein neues Referenzgebäude. Dasselbe Haus kann dadurch in einer anderen Klasse landen als heute.
Für Sie heißt das: Ein Ausweis nach der neuen Rechenlogik ist kein besserer Ausweis, sondern ein anderer. Wer 2026 verkauft, verkauft nach heutigem Recht, und das ist völlig in Ordnung. Was sich mit dem beschlossenen GModG im Einzelnen ändert, habe ich gesondert zusammengefasst.
Welche Fehler kosten in Trennungsfällen am meisten?
Der teuerste Fehler ist Warten. Der zweitteuerste ist der falsche Ausweistyp. Beide haben dieselbe Ursache: Niemand fühlt sich zuständig.
Vier Punkte, die ich immer wieder sehe:
Kein Ausweis bei der Besichtigung. § 80 GEG verlangt die Vorlage spätestens beim Besichtigungstermin, nach Vertragsschluss die Übergabe. Fehlt er, sind bis zu 10.000 Euro Bußgeld möglich (§ 108 GEG), und das trifft beide Miteigentümer. Was daraus praktisch folgt, steht im Beitrag Hausverkauf ohne Energieausweis: das droht Ihnen.
Zwei Ausweise für dasselbe Haus. Kommt vor, wenn beide Seiten parallel bestellen, weil keiner dem anderen glaubt. Doppelte Kosten, doppelter Ärger, und wenn die Kennwerte abweichen, hat der Käufer eine Steilvorlage für Preisverhandlungen.
Der Verbrauchsausweis aus Sparreflex. Er ist nicht günstiger, er ist nur schneller fertig. Bei mir gilt derselbe Festpreis, und der Bedarfsausweis liefert das belastbarere Ergebnis.
Der Ausweis auf den falschen Namen. Ausgestellt wird er für das Gebäude, nicht für eine Person. Streit darüber, wessen Name auf dem Auftrag steht, ist gegenstandslos.
Ein Wort zur Zeitachse, weil sie in Trennungsfällen alles bestimmt: Für den Zugewinnausgleich ist die Zustellung des Scheidungsantrags der Stichtag für das Endvermögen (§ 1384 BGB). Der Immobilienwert wird auf diesen Tag festgeschrieben.
Wer danach verkauft, verhandelt also über ein Haus, dessen rechnerischer Wert längst feststeht. Umso weniger sollte am Ausweis noch Zeit verloren gehen. Ähnlich läuft es bei Erbfällen, dazu habe ich den Beitrag Geerbte Immobilie verkaufen: der Energieausweis geschrieben.
Wie läuft die Bestellung bei mir ab?
Ein Anruf oder das Onlineformular, danach eine strukturierte Datenaufnahme per Telefon und Foto. Kein Vor-Ort-Termin nötig, keine Terminabsprache zwischen zwei zerstrittenen Parteien. Der fertige Ausweis kommt digital innerhalb von 24 Stunden, ausgestellt von einem DIBt-registrierten Partner-Aussteller und mit dessen gültiger Registriernummer.
Ich bin Ihr Ansprechpartner, ich nehme die Daten auf, ich optimiere im rechtlich zulässigen Rahmen (Best-Case-Optimierung), und ich bin erreichbar, wenn der Makler oder der Notar Rückfragen hat. Kein Callcenter, kein Ticketsystem.
Die Preise: Einfamilienhaus 299 Euro, Mehrfamilienhaus ab zwei Wohneinheiten 399 Euro, Nichtwohngebäude 899 Euro. Festpreis, der Bedarfsausweis kostet keinen Aufschlag.
Wenn Sie unsicher sind, welche Art Ausweis Ihr Haus braucht, rufen Sie an. Diese Einschätzung kostet nichts, und sie dauert selten länger als fünf Minuten. Einen Überblick über alle Konstellationen beim Verkauf finden Sie auf der Seite Energieausweis beim Haus verkaufen.
Fazit
Der Energieausweis ist bei einer Scheidung der einfachste Punkt auf der Liste. Einer bestellt, beide zahlen anteilig, das Haus bleibt verkaufsfähig.
Wer stattdessen wartet, riskiert Bußgeld, geplatzte Besichtigungen und im schlimmsten Fall den Weg über das Amtsgericht, der beiden Seiten mehr kostet als jede Streitfrage vorher wert war.
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